RCREIT快报丨印度首只REITs上市在即规模预计人民币470亿元

国际金融报援引ET Market消息表示，美国私募投资巨头黑石集团（Blackstone）和印度房地产公司Embassy集团的合资公司推出的印度首个房地产投资信托基金（REITs）将在几周内上市。银行人士预计，发行规模为5000亿卢比（约合人民币470亿元）。

据RCREIT（REITs研究中心）获悉，于2018年9月24日，黑石集团及合作方向印度证券交易委员会递交了Embassy Office Parks REIT的招股文件。

Embassy Office Parks是一家经营印度顶级写字楼租赁业务的公司，由黑石集团和印度地产商Embassy集团于2012年合资成立。

Embassy Office Parks的REITs项目成立于2017年3月，在班加罗尔、浦那、孟买、诺伊达、卡纳塔克邦地区开展顶级写字楼租赁业务。公司拥有众多顶级跨国公司客户，超过50%的租金来自财富500强企业。微软、谷歌、富国银行、摩根大通、麦肯锡等客户都在办公园区开展业务。

2018年9月，Embassy Office Parks申请首次公开发行REITs。印度证券交易委员会(Sebi)于2014年9月才公布房地产投资信托基金规则，这是四年来的首次上市申请，并且有望成为亚洲上市的最大的办公楼房地产投资信托基金。该REITs项目将拥有约302.8万平方米的可租赁面积，领先于新加坡上市的腾飞印度信托基金和东京上市的日本建筑基金。

黑石集团和Embassy集团在推广该信托基金时，预计每年收益率约为6.5%至7%，而总回报率预计在14%至16%。这其中考虑到资产价值升值和租金上涨等因素。

根据Embassy Office Parks REIT公开文件，该基金将持有超过3000亿卢比的资产。据知情人士称，黑石集团的房地产部门是印度最大的办公地产持有者，已在该国约30项投资中投入53亿美元。其中，大约39亿美元用于商业地产，其余用于零售和住宅项目。

印度证券交易委员会（SEBI）于2014年9月先后发布《房地产投资信托守则REITs》和《基础设施投资信托守则InvITs》，允许开展房地产投资信托基金（REITs）及基础设施投资信托基金（InvITs）业务。印度REITs和InvITs均是以信托（Trust）为载体。

InvIT可以直接或通过SPV投资各个基础设施项目（ InvIT持有SPV股权不少于50%），资产净值的杠杆上限为49％，SPV层面或InvIT层面90%收益分配给投资人，累计项目规模不少于50亿卢比，发行规模不少于25亿卢比。发行人在InvIT上市三年内不能退出，投资人有权要求更换基金或项目管理人、托管人或要求退市。

根据印度证券交易委员会（SEBI）的《基础设施投资信托（InvITs）管理办法》，InvITs总值中至少有80％投资于已建成并产生收益的基础设施项目。

对于发起人而言，净资产或净有形资产至少为10亿卢比，在基础设施建设或基础设施领域基金管理方面有五年以上的经验。开发商作为发起人，需至少完成过两个项目的开发。

对于SPV而言，InvITs持有或目标持有控股权益的公司或合伙企业，持股比例至少为51％（PPP项目存在例外），90％的资产直接由未从事其他任何经营活动的SPV持有。

2月26日，国家发改委发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告和2019年投资形势展望》（简称报告）。初步预计2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势，中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力，基础设施投资增长情况略有好转，中西部投资增速继续领先。

报告指出，2019年投资增速可能呈现前高后低运行特征。制造业和房地产业将保持较快增长，继续发挥稳投资的主导性作用，基础设施投资有望中速增长，是稳投资的重点发力方向。

2018年全国拟建项目（指已经办理审批、核准或备案手续的项目）数量增势较好，同比增长15.5%，为2019年投资平稳运行提供坚实的项目储备基础。初步预计2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势，中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力，基础设施投资增长情况略有好转，中西部投资增速继续领先。

2018年基础设施拟建项目数量较上年增长5.3%。其中，交通运输、仓储和邮政业较上年增长4.4%，信息传输、软件和信息技术服务业增长4.4%，水利、环境和公共设施管理业增长8.4%。随着国家加大对本领域的支持力度，基础设施投资增速有望逐步回暖。但在2018年基础设施投资增速回落较大、地方政府融资渠道收缩的形势下，预计基础设施投资增长仍有压力。以基建项目落地周期1年左右判断，2019年基建投资有望保持中速增长态势。

上海证券交易所副总经理刘绍统此前表示，目前相关的金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式。等相关制度出台以后，如果PPP项目资产已经形成，拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方，可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基础设施的REITs业务。

刘绍统强调，这种REITs业务的开展，不能减轻项目实施单位开展基础设施的运营和维护的责任，要保证提供的公共服务的质量、可持续性和稳定性。

刘绍统表示，PPP市场容量大，参与机构多，融资量大，资产比较多，融资和盘活存量资产的需求比较强烈，这为金融创新提供了前提条件。同时，金融市场特别是资本市场的参与也为PPP的规范发展和风险防范提供了保障。他认为，金融创新促进了PPP的发展。近年来，金融市场已经推出或者是正在研究相关的金融创新工具，以支持PPP项目在建设运营不同阶段的相关需求，促进PPP市场的发展。

RCREIT（REITs研究中心）认为，在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下，PPP模式面临更强监管、更严规范。而将REITs应用于PPP模式中，则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本，盘活PPP项目资本金、促进再投融资，提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度，从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。

REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。

REITs能够对我国宏观经济、企业和个人实现 “三赢”。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。

REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。面对国内当前存在的老百姓投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，公募REITs作为一种收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，能够有效完善当前证券市场产品结构。

（一）REITs发展成熟，截止目前已有37个国家或地区推出REITs

REITs是通过发行股份或收益凭证的方式募集资金，并将来自房地产投资的大部分收益（通常90%以上）按比例分配给投资者的一种信托基金。其产生发展不仅拓宽了房地产行业的融资途径，使企业实现了由“重”到“轻”的转变，同时也丰富了资本市场的投资产品，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。发达经济体中REITs已经相当普遍，截止目前已有37个国家推行立法并发行REITs，包含中国在内的8个国家尚处准备阶段。

图：全球已推行或准备发行REITs的国家或地区

数据来源：NAREIT

（二）推出中国公募REITs的时机业已到来

RCREIT（REITs研究中心）认为，尽快推出公募REITs，可以（1）盘活公共资产，激活地方投融资效率；（2）拓展长期资本形成机制，改善融资本供给效率；（3）推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。

公募REITs可有效支持实体经济的发展

实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体，从某种意义上说，这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接，提升金融服务实体经济的效率。

公募REITs兼具“股性”与“债性”特点，以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求，非常契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的原本定位。通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品，亦有助于提高金融产品的供给质量。