养老项目的全过程包括前期决策期、建设期及经营期。采用PPP模式的关键在于与政府部门合作的投资企业，可以是房地产开发企业，也可以是保险企业及医疗护理企业。这三个不同阶段可以是单一主体，也可以是几方主体共同参与。
一、房地产开发企业
房地产开发企业在以往的商品房及商业地产开发市场运营中已非常成熟。在市场已趋于饱和，竞争相当激烈的情势下。房地产开发企业本在寻找新的投资领域，而养老机构就成为很好的选择。不仅能扩大业务范围，通过抢占养老市场，还能一定程度上带动现有的商业地产的开发。
1.优势
首先，在项目选址和定位方面有丰富的经验。开发企业在决策某项目的选址和定位前，通常会做好充分的市场调查及需求分析，这对房地产开发企业而言完全可以凭借其之前对地产市场的了解，做好充分的养老市场的需求分析。
其次，有项目规划设计方面的经验。多数房地产开发企业都有自己成熟的全面的设计队伍，经过多年的设计经验的积累，会更多地了解各类人群的需求，包括老年人的需求。根据老年人的需求，可以设计出更多符合老年人生活习惯的便捷设施或无障碍设施。
再次，在项目建造方面，房地产开发企业行使业主的职责，全面负责项目的建设管理工作，可以发挥其在地产开发方面的建造经验，控制项目的质量、工期及成本，能够使项目顺利竣工并投入使用。
2.劣势
作为企业，其首要目标是追求投资收益率及缩短投资回收期，相比房地产开发企业以往投资的商业地产，养老仰慕普遍投资收益率低，回收期长，并且风险大，这些因素很可能会导致有些开发企业在建设完成后就将此项目直接出售，以此来加快其资金的回笼。
二、商业保险企业
近几年保险企业发展迅速，积累了大量的资金。保险企业也需要寻求新的投资渠道，投资养老机构地产项目是一种很好的选择。
1.优势
在养老机构服务多元化方面，保险企业本身有大量的养老保险业务，而在长期经营中已对老年人的状况有很大的了解，可以以此了解老年人的需求，有利于其在经营期有针对性地提供多样式的养老服务。保险企业还可以利用自己在养老保险领域的优势，提前抢占部分养老市场，还可以通过针对中年人群的保险产品设计，促使他们以后选择在有保险企业投资的养老机构或养老地产项目中养老。
在项目经营成本控制方面，保险企业在在医疗费用估算以及护理赔付等方面积累了丰富的经验，可以降低经营风险，并且保险企业擅长通过长期收益来实现投资目标，这与养老机构的性质比较吻合。
2.劣势
保险企业作为PPP模式中与政府的合作伙伴，也有其不足之处。地产的开发、建设、运营、服务都不是保险公司的专业领域，而这些领域又是保险公司能否成功建设和运营养老地产的关键。
三、医疗护理单位
目前全国已陆续成立了一些专业护理企业，这类医疗护理企业单纯依靠自身的力量发展有诸多困难，也很难建设大规模的项目，但可以选择和政府方合作的方式，进一步拓展服务范围和规模，建设成以提供医疗服务为主线、集日常照料、娱乐休闲为一体的一类养老机构。
1.优势
因老年人更加注重自身身体状况，所以专业医疗设施配备是否完善，专业医疗技术人员和护理人员是否足够，是老年人选择不同养老机构的关键，而这些正是医疗护理企业无可比拟的优势。医疗护理企业极有可能在国家政策允许的条件下申请相应的医疗资质，这样就可以将其纳入医保定点单位，其收养老人中的参保人员，在基本医疗保险定点医疗机构内发生的医疗费用，就可以按照医疗保障的有关规定报销一部分康复及护理费用，这样可以在一定程度上减轻老年人的经济负担，则老年人更愿意选择这类养老机构。
2.劣势
目前的政策中，还没有形成针对养老机构医疗服务的激励机制和财政支持机制，导致目前含有医疗资质的养老机构数量很少。虽然目前全国已陆陆续续开设了一些专业的护理院，但此类护理院的服务集中在对老年人的身体健康方面的医疗服务，缺少对老年人其他像娱乐、精神、日常料理方面的综合服务。
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