具有准公共服务（产品）性质的建筑节能，既属于政府特许经营领域、也属于政府购买服务范畴，均在政府职责范围、且社会力量能够承担，非常适合采取市场化方式提供。更为重要的是，此类建筑节能项目所节省的、或因提高能效而减少的能源费支出，是对政府既有预算支出的减少。政府用这一节省下来的既有预算来支付社会资本的投资成本与合理回报，这充分体现了具有准公共服务（产品）性质的建筑节能，起到的减轻政府财政负担的作用。
在操作层面，如何选择建筑节能项目实施PPP项目，要从以下几方面考虑：
一、选择适合的建筑节能项目
推广PPP在建筑节能领域的运用，首先要选择盈利能力较强、具有较好现金流量的项目，比如集中供暖（热）、公共机构节能、煤改电、公立医院节能、公立学校节能、监狱节能改造、公立图书馆或博物馆节能改造等。类似的例子众多，例如，福建永恒能源公司拟将其正在实施的陕西某县170万平米集中供暖项目打造成为PPP项目。一方面，该项目属政府职责范围、适合采取市场化方式提供而社会资本又能够承担的服务事项，更为重要的是此类民生项目都有预算安排。另一方面，该项目具备一定规模，有稳定收益和良好的盈利预期。该项目的参与主体用如下示意图所示：
二、项目获得政府特许经营权或通过财政承受能力论证
一部分建筑节能改造项目属于经营性项目，诸如公共机构节能改造、公立学校、公立医院等建筑的节能改造。这类具有明确的收费机制，而且经营收费能够完全收回投资成本，可通过政府授予特许经营权，采用合同能源管理（EMC）、建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营-移交（BOOT）等模式推进。在特许经营权模式下，项目需进行财务分析，无需编写物有所值评价和财政承受能力报告，但应能够纳入国家或地方发改委PPP项目库。
一部分建筑节能项目，比如集中供暖项目属于准经营性项目，其经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源补充。在这种情况下，项目可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营（BOO）等模式推进，建立投资、补贴与价格的协同机制，项目须入财政部PPP信息平台。政府如何对项目公司做出承诺，如何商定项目设施的收费标准及其调整响应机制，如何合理形成具体的PPP合同和专营管理办法等，都需要详尽的物有所值定量分析和财政承受能力论证作为依据。
还有一部分建筑节能项目，比如煤改电、老旧小区节能改造，则属于非经营性项目；此类项目缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本。这种情况下，可通过政府购买服务，采用建设-拥有-运营（BOO）、委托运营（O&M）等市场化模式推进，项目须入财政部PPP信息平台。政府如何合理确定购买内容，把有限的资金用在刀刃上，并切实提高资金使用效益，也需要对项目进行物有所值评价和财政承受能力论证。
项目财务测算内容表如下：
项目物有所值定量评价流程如下：
财政承受能力论证工作流程图如下：
上述各项工作，特别是项目财务测算等，对PPP项目的选择和实施等，均将产生较大影响，不能不予以重视。
三、准（非）经营性项目能获得切实的激励措施
根据项目的特点和属性，如果项目本身的盈利能力较弱，则需注意构建较好的盈利模式，再比如，一些建筑节能项目具有较好的社会性，即具有较高的间接经济效益，但直接经济效益较弱，那么在构造盈利模式时可合理做出垄断性安排。如果项目没有盈利能力，政府可考虑为项目经营者提供税收减免、或建筑物周边开发权或墙体广告经营等相关激励补偿措施。
为了节能减排，近年哈尔滨市有关部门先后对主城区老旧小区住宅进行节能改造。由于资金受限，改造过程中只能针对性地对社区内房屋的部件更换，如换掉楼梯间的窗户、门，房顶做防水，透寒风墙体加苯板等措施，也就是说只能做些“穿衣戴帽”的改变，没有涉及社区“内瓤”宜居整体功能、以及社区风格容颜的改变。2016年底，哈尔滨是有关部门通过引进中国节能与哈尔滨圣明社会资本联合体，一举利用国内外上市公司的融资平台，在满足资金需求的同时，还按照国家降低能源消耗、改善环境质量、加强城市精细化管理等发展战略要求，实施了“1+N宜居改造”新倡导。在“1+N宜居”改造方案中，“1”是根本，即先期要完成对老旧小区外墙改造、外窗改造、采暖系统的基础性工程要求，然后则是对社区功能的外延建设进行拓展，也就是宜居的改造，即本着与建设小区静态交通相结合、与社区养老社区医疗服务相结合、与海绵城市相结合、与智慧城市相结合、与庭院环境改造相结合，为小区配建立体或地下停车场、社区养老、环境美化等综合性基础设施。
此举在突出每个小区的功能定位与社区风貌、塑造城市特色风情，提升社区服务能力和居住舒适度的同时，还能通过配套的基础设施运营，满足社会资本方的合理盈利要求，充分体现了政策导向和激励措施的叠加效应。
四、项目能促进创新节能技术和先进管理经验应用
PPP模式下，如果缺乏技术创新和先进管理运营经验，这种政府和社会资本合作的效果会大打折扣。PPP项目的一个重要目的是要促进社会资本方的管理效率的提升和创新技术的应用。
在燃煤清洁利用、锅炉上大压小的政策驱动下，陕西某县人民政府在要满足民生供暖需求前提下，还要实现达标排放。由此，政府迫切需要引进具有煤炭清洁利用先进技术的社会资本方，最终选择福建永恒能源管理有限公司的高效粉体微排放锅炉以废治废一体化系统技术，就是考虑到该技术实施的环保效果优于天然气排放指标。
建筑节能PPP项目实施案例简析：
一、项目操作方式选择
建筑节能PPP项目具体运作方式的选择，主要根据项目的回报机制进行确定。
——对于具有明确的节能收益，并且节能收益能够完全覆盖投资成本的项目（比如，公共机构节能改造、公立医院、公立学校、监狱等的节能改造项目等），在获得政府特许经营权的前提下，可以采用EMC、BOT、BOOT等方式。
——对于节能收益不足以覆盖投资成本或难以形成合理回报、需政府补贴部分资金或资源的建筑节能改造项目（比如集中供暖类项目），可通过政府授予经营权附加部分补贴或政府直接投资参股等措施，采用BOT、TOT或BOO等方式进行操作。
——对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目（比如煤改电、老旧小区节能改造等项目），可通过政府购买服务，采用BOO、BLO、委托运营等市场化模式操作。
二、交易结构与回报机制分析
以FY市人民医院节能改造为例，该项目是典型的EMC模式：
1、项目概况
该市人民医院是综合性的“三级甲等”医院、国家级“爱婴医院”，现有职工1735人。医院始建于1949年，现占地面积50,000平方米，建筑总面积107,500平方米,医疗用房64,826平方米，编制床位1,050张，年门诊量81万人次，出院病人4.5万余人次，各类手术1.8万余台次。该医院在节能改造前年用电量863万度，天然气179万立方米。
2、解决方案
安装节能管理平台，实时监测能源耗量、提高能源利用效率；采用气候补偿技术、采暖智能控制系统、冷冻水泵及采暖泵采用变流量控制技术、分时分温控制技术、室内外热量置换技术，以及室内温度均衡控制及空调柜变冷量控制，合理利用各类能源，降低能耗；为项目内所有具有节能潜力的能耗系统提供节能改造和服务。
3、交易结构
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