华夏幸福PPP模式研究(六)

国庆节假日最后一天，分享华夏幸福PPP模式的回报机制与项目借鉴。

“融资”和“运营”两方面改进，使得华夏幸福在近两年获得政府青睐并先后中标、签订PPP项目，前者让其在面对垫付巨额资金时能持续复制夺城，后者则在保证其强大招商引资能力基础上，纵向深化产业孵化、投资、落地能力，增强面对政府时的议价能力。毕竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于华夏幸福，华夏屡屡得胜的核心竞争力是招商引资能力与产业服务纵深的两相结合，实实在在的产业落地才是地方核心诉求。

然而，如果仅凭“融资”和“运营”改变，相信华夏幸福还不能如此“一而再、再而三”地被纳入财政部国家示范项目之中，毕竟此前让财政部不去表态的关键在“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点。无论是之前提到的“中国产业新城基金（京津冀一期）”，还是“河北新型显示产业发展基金”，都与“45%产业发展服务费用”有着千丝万缕的联系，甚至有愈演愈烈之势。既然2年左右5个项目纳入财政部示范，那么来看一看囊括“产业发展服务费用”在内的回报机制到底有哪些改变。

在3大回报机制中，华夏幸福产业新城PPP项目大多都采用“政府付费”作为回报机制，政府所需支付费用涉及规划咨询服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设服务、基础设施和公共设施运营服务以及产业发展服务5方面，包括成本以及一定比例盈利两部分。其中，盈利在PPP项目进行采购时就已确定，且随着华夏幸福10多年探索实践逐渐形成：（1）土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；（2）产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额比例为5%；（3）规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。（4）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。

华夏幸福PPP项目回报费用构成

华夏幸福PPP项目盈利要点构成

在这3大盈利要点中，高达45%的产业服务费用为溧水产业新城PPP模式盈利主要来源。从华夏幸福年报中更能对这一情况有清晰认识，产业发展服务营业收入已成为仅次于园区住宅配套销售的第2大收入来源，2016年产业发展服务收入毛利率更是高达95.75%。

那么回报机制到底有没有变化呢？答案是，肯定有。随着回报机制逐步推进，华夏幸福也在这些固定动作的基础上加上了更多的自选加分动作：

首先，比过往“土地财政”更为恐怖的“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点已经有所调整，而且是个大动作，这个动作也是华夏我们从《南京市溧水区产业新城综合开发PPP项目实施方案》来详细看一看：

也就是说，针对“产业发展服务”这一核心服务，由原本“获取新增落地投资额45%，不分享产业新城未来税收”，调整成产业新城范围内 “园区公共财政预算收入” “新增落地投资额”以及“入区企业销售收入”3方面构成，使产业发展服务效果与社会资本方回报金额直接关联。

一方面，这也显现出地方政府对实实在在产业落地的期盼，而非“空中楼阁”的产业招商；另一方面，这也是华夏幸福对自身的信心，开启战略并购、强化海内外两端产业孵化能力、搭建知合系“投资矩阵”等，种种迹象也体现出华夏幸福对产业发展服务能力的纵向深化，强化并筑起公司在产业新城领域的品牌壁垒。

虽然调整“45%产业服务费用”构成与溧水区经济及产业自身存在相关，并未在溧水产业新城项目后得以广泛推行。但从布局海内外两端孵化器、设立产业新城基金和河北新型显示产业发展基金可看出，华夏幸福“诚心正意做产业发展服务”的决心，即由起初专注获取招商落地服务费用，而向投资入园企业分享企业成长收益转变。如果这一试点式改变与革新取得成功，相信未来将由愈来愈多的项目将采用此种回报方式。

相比调整“产业发展服务费用”构成来说，华夏幸福还在回报机制中加入“动态调整”这包调味料；其实，在DBFOT运作首次用于溧水项目之时，华夏便已亮出了这包调味料，此后固安高新区也如法炮制。那么，来看看溧水及固安高新区两个项目到底怎么说：

这一调节机制引入，确保项目持续推进，也让项目更加激励性；比如，在政府财政吃紧无法足额支付费用或者企业应收账款过高存在资金风险时，可以通过该机制来维护双方利益。

既然华夏幸福PPP项目回报机制确定支付5方面成本及一定比例盈利，那么结算费用从何而来？从《南京市溧水区产业新城PPP项目专项结算协议》来看看具体支付比例及支付方式：

华夏幸福产业新城服务费用回款来源

根据华夏幸福签署的《产业新城PPP项目专项结算协议》来看，结算费用来源主要包括税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项资金；其结束原则是：仅限于委托区域内所新产生的收入的地方留成部分，按照约定比例上解地方财政后的剩余部分全部作为支付华夏幸福投资成本及投资回报，若委托区域内财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。其中，税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项资金结算所涉及时间具体为：

甲乙双方指定专员，每月负责统计企业、个人在委托区域内缴纳国税、地税、非税收入及专项收入、专项基金并在每月10日前向双方提交上月有关财政收入统计表、台账；每月15日前将上月数据、财务凭证，汇总上报甲方主管部门确认。

（1）土地使用权出让收入：乙方于每一宗土地交易后尽快向甲方提交付款申请，甲方在每一宗土地出让交易结束且财政部门收到该宗地的土地出让收入后30日内按标准支付乙方；

（2）税收收入、非税收入：乙方于每季度第1个月内向甲方提交上季度付款申请甲方在接到申请后一个月内标准支付乙方。