大数据显示，到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。
随着人口老龄化进程的不断加快，我国生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用。
近年来在世界各国得到广泛应用的PPP模式，通过将民间资本引入基础设施领域，能够有效解决许多问题。因此，博雅方略认为将PPP模式应用于养老地产规划建设将成为养老地产开发的新模式。
PPP 模式(公私合营关系)是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享原则的合作机制。在这个机制下公共部门和私营部门相互合作来提供某种公共项目或服务。PPP模式是社会主义市场经济体制框架下对公共服务领域投融资体制和管理方式上进行的一种创新，它的出现使得项目参与各方可以取长补短，充分发挥在各自领域的优势，从而达到比各方单独行动更有优势的结果。
PPP养老地产模式可行吗？
机构养老服务在我国属于福利事业，通常以养老院作为载体，准入门槛较高，一般应该由政府提供。而政府由于财政压力较大，对于养老院这种初始投资大，回收周期长的基础民生建设项目缺乏足够的资金支持，再加上中国老龄化程度的加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。而民营企业作为中国经济的新生力量，有着较为充裕的资金来源和更为灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为机构养老的有效补充。
2010年9月3日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》的出台为险企进军养老地产扫清了障碍。
2014 年11月16日，国务院公布《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》，在《意见》的第八项、第九项分别强调“鼓励社会资本加大社会事业投资力度”以及“建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制”，其中第二十六条内容如下：“鼓励社会资本加大社会事业投资力度。通过独资、合资、合作、联营、租赁等途径，采取特许经营、公建民营、民办公助等方式，鼓励社会资本参与教育、医疗、养老、体育健身、文化设施建设。尽快出台鼓励社会力量兴办教育、促进民办教育健康发展的意见。各地在编制城市总体规划、控制性详细规划以及有关专项规划时，要统筹规划、科学布局各类公共服务设施。各级政府逐步扩大教育、医疗、养老、体育健身、文化等政府购买服务范围，各类经营主体平等参与。将符合条件的各类医疗机构纳入医疗保险定点范围”，《意见》明确提及在养老方面对于社会资本的鼓励。
2014年，国家发改委公布《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》，其中第三项针对“合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式”提出指导意见，指出“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式”。
2016年，民政部、国家发改委联合印发《民政事业发展第十三个五年规划》，《规划》明确提出将扩大政府购买服务范围，推动竞争性购买第三方服务，增加医疗和养老服务的产品供给。同时《规划》肯定了在医疗和养老领域采用以政府和社会资本合作（PPP）模式来增加其服务和产品的供给数量和质量。
可以预见，ppp模式养老地产发展将会成为未来资本追逐的蓝海。
PPP养老地产的六大开发模式
模式特点：年轻人群与健康老人混合的社区
这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。
模式特点：针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体
以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。
模式特点：以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区
主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。 CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。
模式特点：需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系
这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。
模式特点：对农村空臵房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式
这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲臵的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。
模式特点：将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑
这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策结合起来，能够减少入住客户的一次性投入，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。
开展PPP项目监督管理的几点思考
根据《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法>的通知》(财金[2016]92号)规定，财政部驻各地财政监察专员办事处应对PPP项目财政管理情况加强全程监督管理，可是又该如何做好监督管理呢？
提前介入
加强对项目识别和准备阶段的监管
当前，PPP项目普遍资金规模比较大、涉及领域比较广、专业性很强，PPP项目前期准备、论证是否充分、合理、合规，将会给项目后续财政管理带来重大影响。因此，从当前PPP发展形势和模式特点出发，监管重心应放在识别、准备、采购阶段，重点审查财政承受能力论证、实施方案、采购文件等，争取提前介入，发现问题及时予以规范、纠正。
以审促管
扎实做好PPP以奖代补资金审核
制定审核工作手册。从文件依据、奖补对象、总体要求、项目要求、奖励比例、申报材料、申报流程、审核流程等八个方面对审核工作进行规范和细化。
采取审核工作单模式。将审核流程表格化，设计了报送情况、形式要件、主体合规、客体合规、程序合规、其他事项等六大类20个审核关键点，列明审核要求及判断依据，审核时逐条登记每个项目关键点审核情况，做到审核过程留痕，审核结论有根有据。
明确重点
盯紧支出责任和变相融资
严控PPP项目政府支出规模，守住红线。现阶段，一要摸清底数，二要做到实时掌握最新数据，进而探索预警机制，发现PPP项目超财力负荷时，及时预警，叫停新上项目或对现有项目库进行重整。
下一步应推动PPP财政支出责任与地方政府债务监管紧密结合，将政府债务规模、未来偿债责任纳入PPP财政承受能力评估，作为上马PPP项目的重要考量。
建立机制
一是建立信息报送机制，要求地方按照固定格式，报送PPP项目信息，包括项目基本信息、未来支出责任数据、推进情况等。二是建立日常监管机制，结合地方报送信息，利用PPP综合信息平台上传资料，及时开展日常监管，必要时组织实地监管。三是建立反馈机制，及时向财政部、地方政府反馈监管成果，提出合理化建议，助推地方PPP规范健康发展。
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