【PPP探索】获国务院、发改委双重认可,华夏幸福如何玩转PPP模式?

华夏幸福基业股份有限公司(股票代码:600340,以下简称“华夏幸福”)创立于1998年,起初从事河北省内城市住宅的开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的独特运营模式,是中国领先的产业新城、开发区投资运营商。华夏幸福以产业新城为核心产品,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式,在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护等方面,与地方政府全面合作,进行区域整体开发运营,而不是单体项目的投资建设,从而实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,创造出“1+1>2”的效果。

2015年7月,华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,固安县工业园区作为唯一的新型城镇化项目,入选国家发改委PPP示范项目。2016年10月,华夏幸福固安高新区和溧水区产业新城项目双双入选第三批政府和社会资本合作示范项目名单,再获国家认可。

华夏幸福PPP模式的运作方式

华夏幸福“园区孵化+房地产开发”的模式是目前政企合作中发展最成熟、具备实质盈利能力和扩张性的PPP模式。此模式核心之一是与政府签约排他性协议,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设;二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;四是通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收;五是政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

与传统的园区开发不同,此模式中园区基本属于地方政府而不是华夏幸福,华夏幸福仅持有部分产业与配套用地,用于园区形象展示、公共功能配套建设等。华夏幸福同政府签订排他性“园区孵化”托管分成协议,将“提供全面的产业招商服务”作为价值点,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作,帮助地方政府落定产业招商,促进区域发展。“园区孵化”模式一方面可以在政府前期零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,切合地方政府的诉求。另一方面,开发商省去园区土地购置成本,前期投入资金主要集中在园区基建和土地整理方面,成本较低且非常固定。两项结合的最大效应是短期内实现园区快速建设,给开发商和地方经济带来双赢结果。

华夏幸福PPP模式的盈利模式

华夏幸福通常以产业园区的开发为先导,为园区制定精准的产业发展规划,提供专业的产业招商服务,并推动土地增值。随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资额将不断增多,当地政府的财政收入不断增加,土地价值也不断提升。华夏幸福则获得垫付园区前期开发建设费用的利息收入(通常为10-15%),一定比例的招商引资产业服务收入(通常为入园企业落地投资额的45%),而最关键的是通过开发低价取得的园区配套住宅用地(通常为园区总体面积的30%)和园区周边地区优势地段的土地获取丰厚利润。2011年10月-13年8月,华夏幸福的平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%。