致潜在社会资本：

经六盘水市钟山区人民政府批准，六盘水市水月产业园区管理委员会（以下简称“水月园区管委会”）拟采用政府和社会资本合作模式（PPP）实施中国凉都?六盘水月照养生养老基地PPP项目（以下简称“本项目”）。本项目识别工作已经完成，为进一步推进本项目实施进度，加快项目落地，北京金准咨询有限责任公司特邀请潜在社会资本进行市场测试。

 请潜在社会资本在2016年7月18日上午11:00之前以PDF格式将相关测试内容发送至下列指定邮箱：

联系人：蒲先生

联系手机：18228088819

联系邮箱：[email protected]

北京金准咨询有限责任公司

2016年7月11日

一、项目简介

1.      项目区位

本项目地处六盘水市水月产业园区月照乡，位于六盘水市区东郊，距市中心区约3公里，距月照机场5公里。本项目规划有南北路、东明路两条主干道路，直接连通主城区和月照机场，交通便利，地理位置优越。

2.      建设规模

本项目总用地面积38.15公顷，建设内容包括养护中心、中医院、养老公寓、商业设施等子项目。项目总建筑面积270560平方米，其中商业及服务配套设施126510平方米，养老公寓135536平方米，中医院8514平方米，地下室20810平方米，容积率1.07，停车位730个。

3.      建设投资

本项目总投资125808万元。其中，工程费用114777.97万元，工程建设其他费用5147.35万元，基本预备费5882.68万元。

二、测试内容

1.       PPP运作的基本思路

• 本项目拟通过公开招标方式采购具有相应资质的社会资本，由中标社会资本与政府方出资人贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司（以下简称“攀登公司”）共同出资组建PPP项目公司。

• 水月园区管委会与项目公司签署《PPP项目合同》，授予项目公司特许权，由项目公司负责本项目的设计和投资建设、运营管理部分项目设施。

• 项目公司须登记成立养护中心（非营利），并根据政府要求向特殊老人群体（如“三无老人”等）提供养护服务；本项目中医院兼具社区医院功能，由项目公司引进医疗团队（或直接委托六盘水中医院）负责核心医疗部分的运营管理；中医院非核心医疗部分设施、养老公寓及其他配套商业设施由项目公司负责管理及维护。

• 项目公司通过钟山区人民政府支付的政府购买服务费回收养护中心及中医相关项目设施投资成本并获得合理回报；政府方对养老公寓子项目进行合理的可行性缺口补贴以确保项目公司能够取得合理的收益；其他经营性子项目由项目公司进行自主经营，该部分设施产生的超额收益由政府方与项目公司进行分配。

  社会资本的建议：                                   

2.      项目公司的组建

本项目项目公司拟由社会资本与政府方出资人攀登公司以70%：30%(暂定)比例出资组建。项目公司的注册资本金为人民币37700万元（按项目估算总投资的30%计算取整），由项目公司股东按比例认缴出资。项目公司注册资本金由项目公司股东分期出资到位，首期注册资本金为1亿元，由中标社会资本与攀登公司按比例出资，社会资本以货币方式出资，政府方以本项目土地使用权及在建工程资产或货币方式出资。

社会资本的建议：                                   

3.      PPP合作方式

• 本项目采用PPP模式运作，具体运作方式为BOOT（建设-拥有-运营-移交）方式：项目期限暂定为30年，包括建设期3年，运营期27年。社会资本的合理回报上限暂定为项目全投资内部收益率7%（税后），届时由社会资本投标竞争确定。

• 本项目中医院（含月照社区医院）由项目公司引进医疗管理团队（或委托六盘水中医院）对核心医疗部分进行运营管理，相关药品采购管理、康复服务等非核心医疗服务由项目公司负责，由引进的医疗管理团队提供医护技术支持；其他配套设施包括医院食堂、超市、停车场等由项目公司负责经营。

• 鉴于本项目养护中心、中医院的非营利属性，且仅非营利性养老机构才能享受贵州省相关养老机构的建设补贴和运营补贴，本项目须分别设置非营利养护中心及营利性养老公寓。为便于非营利性养护中心及营利性养老公寓财务管理，项目公司应分别就中医院、非营利养护中心、营利性养老公寓及其他经营设施四部分单独建账、独立核算。

社会资本的建议：                                   

4.      回报机制

• 本项目收益来源于使用者支付的养老公寓租金及项目配套商业设施租金、政府支付的政府购买服务费（“三无”老人养护服务费）以及政府拨付的可行性缺口补贴四个部分。

• 其中配套商业设施由项目公司进行市场化经营并获取相关收益；养老公寓租金由项目公司向使用者收取，实行政府指导价，同时政府对该部分项目设施根据PPP合同约定给予适当的可行性缺口补贴；专门为“三无”老人提供养老服务的养护中心、中医院的运营维护费用由政府通过政府购买服务的方式支付；本项目应获得的其他建设及运营补贴根据国家、贵州省及六盘水市相关政策文件执行。

• 钟山区财政局将本项目政府购买服务费及可行性缺口补贴纳入年度财政预算和中长期财政预算，并经区人大审批通过。

社会资本的建议：                                    

5.      潜在社会资本参与方式

• 本项目已由水月园区管委会通过公开招标的方式选择中铁十八局四公司作为项目的施工总承包方，施工范围为本项目设计文件包含的全部内容。

• 施工方已经先期进场施工，已施工范围为中医院、会展中心等子项目。已施工部分资产可以由攀登公司结算支付，作为攀登公司的股权出资；或由社会资本与攀登公司组建的项目公司结算支付，作为项目公司资产。

• 潜在社会资本方可以单独或以联合体形式（联合体成员不超过三家）与攀登公司组建项目公司。项目公司须做好施工合同的主体变更工作，届时施工合同发包方签约主体由攀登公司变更为项目公司。

社会资本的建议：                                   

6.      潜在社会资本业绩及资质

• 请潜在社会资本列举投资/建设/运营维护养生养老机构相关业绩，包括但不限于机构名称、地址、最近三年的运营情况、民政局或工商的登记证明（作为附件与测试方案一起发送）。

• 请社会资本说明自身实力的其他相关情况，如注册资本金、总资产、负债率等相关情况。

社会资本的建议：                                   

7.      潜在社会资本的其他建议

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