PPP模式之文旅小镇投融资实操案例分析

第一模块：特色小镇PPP模式核心机制与案例分析

特色小镇国家战略

特色小镇的总体特征

1、以特色的产业及环境资源为基础

2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托

3、以产城一体化综合开发为手段

4、以泛旅游为引擎与目标归宿

5、以产业链开发及房产开发为盈利核心

特色小镇成功要素之一：靠城市

特色小镇成功要素之二：强资源

特色小镇成功要素之三：有共识

特色小镇成功要素之四：做旅游

特色小镇的核心元素

特色小镇标杆企业

特色小镇开发逻辑图

特色小镇开发模式

模式一：将整个特色小镇的开发、建设、运营进行打包全部交由某一个社会资本或联合体进行开发，由该社会资本负责特色小镇全部的项目设计、土地征迁与整理、基础设施建设、公共服务设施建设、公共配套设施建设、住宅及产业物业开发，招商服务、商业运营服务等。

模式二：根据特色小镇的开发建设内容和经营性的强弱，对开发建设项目进行分类，将土地征迁与整理和基础设施建设交由一级开发社会资本开发，将公共服务设施交由公共服务供应商建设并运营，将住宅及产业物业交由房地产商进行开发并运营，教育和医疗等公共配套服务由政府选择专业的服务商提供或由政府自己提供。政府负责特色小镇的整体规划设计、概念设计，在项目建成后统一进行产业和服务招商。

模式三：社会资本仅仅负责特色小镇的土地征迁与整理和基础设施建设等非经营性项目开发，政府负责特色小镇的整体规划设计、概念设计，公共服务设施由政府自己建设和运营或另行委托社会资本运营，住宅及物业产业开发由政府方按传统房地产开发模式进行开发，教育和医疗等配套公共服务由政府方提供。

特色小镇的发展架构

泛产业聚集结构：是特色小镇的特色产业建设方面的发展框架。特色小镇聚集自身优势的特色产业，以特色产业为引擎，延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业机构的集聚。

泛旅游产业聚集结构：是特色小镇的旅游产业建设方面的一大发展框架。特色小镇以特色产业为基础，以旅游为引擎，以旅游十二要素（吃、住、行、游、购、娱、商、养、学、闲、情、奇）为内容，打造泛旅游产业集群结构，侧重于旅游产业及相关附属产业的开发和聚集，形成经济效益。

旅游目的地架构：是特色小镇的旅游产业建设方面的另一大发展框架。与泛旅游产业聚集结构不同，旅游目的地架构的重点在于对小镇环境质量及服务水平的提升。特色小镇不完全是旅游产业单一发展的区域，但又必须有旅游产业的发展。而每个特色小镇都是一个以3A级景区为主导的旅游目的地（旅游类特色小镇需达到5A级风景区的标准），这是对特色小镇环境风貌的要求。

新型城镇化架构：是特色小镇在城镇基础设施建设和城镇服务提供方面的发展框架。伴随着特色产业和旅游产业的开发与发展，就业、居住及游览人口逐渐在小镇集聚，居民和游客对特色小镇的硬件设施及软件服务的需求迅速增加，对其设施及服务的质量与水平也提出了越来越高的要求，这也带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。

智慧化与互联网引擎：是特色小镇现代化建设的一个重要发展框架，它对特色小镇的特色产业的发展，旅游产业的发展，特色小镇的打造、服务的提供以及管理与运营起着十分重要的辅助作用。随着智慧化与互联网的应用在小镇的生产、生活各方面的不断推进，特色小镇的特色产业能够更为高效地发展，小镇的管理与运营也能高效地进行。而在旅游产业，以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构的升级。

特色小镇的商业模式

土地一级开发

相关企业既可仅做一级土地的开发，在特色小镇的相关建设部分完成、产业发展一定程度后，因土地价值的上升而直接进行获利，也可在进行一级土地开发的同时，通过其他模式（如补贴方案），享受多渠道的收益。

二级房产开发

特色小镇在土地进行开发后，特色产业带来就业居民人口，旅游产业带来游客人口。此时，小镇人员的居住需求势必会吸引进行相关房产的开发，具体包括：一居所地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产、商铺地产、客栈公寓地产。获得房产开发、销售后产生的收益，或获得因小镇建设的开展，而带来的房产价值上升的利益。

产业项目开发

特色小镇的发展是围绕着其特色产业和旅游产业的发展而进行的，因此在小镇的建设过程中，对小镇的特色产业（科教文卫等产业导入及产业园开发）与旅游产业项目（主题公园、休闲商街、夜间休闲表演）的投资所带来的收益产出，也是获取盈利的一大渠道。

产业链整合开发

在两大产业发展的基础上，形成两大产业链（泛旅游产业链和特色产业链），两大产业链互相支撑，构建区域产业生态圈（金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等），进而创造出更多的投资项目。这是产业项目开发的商业模式的进一步延伸和发展。

城镇建设开发

在特色小镇建设的过程中，尤其是建设的中后期，小镇人口逐渐聚集到一定规模时，对小镇的城镇服务需要会达到一定水平，进而小镇服务的相关设施（如基本服务：公共交通服务、社会服务；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等）的投资与建设将迎来机遇和盈利空间。

特色小镇的投融资模式

特色小镇的一般投融资模式（包括商业开发项目和政府购买服务项目）

银行抵押贷款

该方式筹资金额有限、对抵押资产条件要求较高，不能满足特色小镇建设的全部资金需求。

资产证券化

在项目运营期，也可以通过资产证券化手段为后续社会资本和产业基金的退出提供退出路径，从而增强特色小镇项目对社会资本和产业基金的吸引力。

产业基金

产业基金既可以是债权融资也可以是股权融资，如果是股权融资，则可以大大提高项目公司的财务稳定性，也为项目公司通过其他债权方式融资预留了空间。

发行企业债券

发行企业债券对企业实力、信誉要求较高，必要时需通过各种手段对所发行的债券进行信用增级。如果发行的债券要上市交易，则还需满足上市交易的条件。

特色小镇的PPP模式

PPP模式的概念

PPP模式，是Public Private Partnership的缩写，即政府和社会资本合作模式，强调的是政府和社会资本合作，双方建立利益共享、风险共担的合作伙伴关系。

特色小镇PPP项目的合作主体

特色小镇PPP项目共有四类合作主体：获得政府授权的下属机构或下属公司，各类投资主体（特殊之处在于可能会包含各类镇村集体经济、合作经济组织）、金融机构或其他投资人，咨询设计、工程施工、招商运营等产业服务机构等，合作成立PPP项目公司作为实施主体。

特色小镇PPP项目的基本模式

由政府方和社会资本方共同出资，设立特色小镇PPP项目公司。PPP项目公司根据项目启动和建设资金所需，向金融机构（商业银行、投资银行、信托银行）进行融资，并由担保机构提供担保。待项目产生收益后，项目公司向金融机构进行还款，并将剩余收益按照之前的合同的具体规定，向各方分配。

特色小镇PPP项目运作机制

特色小镇PPP项目资源库

特色小镇PPP项目金融支持体系

特色小镇PPP程序

杭州玉皇山南基金小镇PPP模式解析

项目概况

杭州玉皇山南基金小镇由2008年成立的玉皇山南国际创意金融产业园演化而来。当时，为给园中的文创企业找到融资渠道，政府有意识引进了一批投资基金公司，没想到形成了创投产业。

2014年8 月，《玉皇山南基金小镇业态及功能规划》通过评审，杭州市玉皇山南基金小镇正式成立。截至2015年一季度，该基金小镇已集聚了各类基金机构160家，总管理资产规模超过1000亿元，成为杭州私募股权投资企业最多、管理资产规模最大的区块。据称，思科中国落户杭州上城区，很大原因就是基金小镇对其打造上下游产业链，形成智慧产业基地，具有促进作用。

第二模块：特色小镇产业生态圈构建

特色小镇产业生态圈模型

特色小镇产业孵化模型

无锡拈花湾特色小镇

项目概况

项目位于中国江苏无锡云水相接的太湖之滨，秀美江南山环水抱的马山半岛，处于长三角的地理中心，距离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。项目用地面积4000亩，建筑面积约130万平方米。

内蒙古八里罕特色小镇

里罕镇位于宁城县中西部，总面积218平方公里，25380口人。八里罕镇位于内蒙古宁城县中西部，总面积374平方公里，平双公路纵贯街区，交通便利，是东北地区通往京津唐的重要通道。全镇共辖26个行政村，190个村民组，9255户，4.55万人，耕地面积54649亩。地理位置得天独厚，距首都北京仅400公里、距承德避暑山庄200公里，驰誉长城内外的休闲旅游胜地萧太后温泉沐浴渡假村就在附近。

第三模块：特色小镇投融资模型设计

特色小镇投融资规划模型

模式一：发债

模式二：融资租赁

模式三：产业基金

模式四：资产证券化

模式五：收益信托

模式六：PPP融资模式

乌镇互联网小镇投融资模型设计

项目概况

乌镇互联网小镇位于浙江省嘉兴市桐乡，东至乌镇市河，南至西栅景区界线，西至薛塘，北至京杭运河，规划面积3.13平方公里，计划投资60亿元。

乌镇互联网特色小镇规划有九大主要项目，包括互联网国际会展中心、江南乌村、“挂号网”医疗中心、互联网之光博览会、互联网主题公园、吴越文化创意园、互联网创客空间、互联网大数据运营中心和互联网创业街区及创客村等。

第四模块：文旅特色小镇的投融资实操案例

1.案例之一：古北水镇

项目规划

整个水镇规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。

2. 案例之二：良渚文化村

3. 案例之三：丁蜀紫砂小镇

“世界上只有一把紫砂壶，它的名字叫做宜兴”。紫砂陶始于宋，兴于明清，以其艺术价值在当代获得了空前繁荣，成为“中国陶都”的象征，是宜兴最独特的地域文化资源，而紫砂陶的发源地和产业核心区正是在丁蜀镇。

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