来源：PPP产业大讲堂（PPPCYDJT）
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独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载三）
独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载四）
独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载五）
独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载六）
独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载七）
产业资本与金融资本的融合是当前产业经济发展的重要趋势之一：产业的成长与扩张需要借助资本的力量，同样，金融资本只有与产业进行深度的结合与协同发展，才能充分发挥自身的资金优势。在新常态下，深化产业与金融资本融合，达到“产”和“融”二者良性互动融合发展，对于助推行业发展具有重要的现实意义。
产融结合是指在市场经济发展到一定程度后，为促进产业的多元化发展，运用金融资本工具等多种形态，使产业资本与金融资本不断融合，从而提升资本运营能力和水平的动态发展过程，是产业与金融相结合的资本化升级。这种融合包括资本联系、资产证券化形式等，并由此引发的二者在人力、资本、信息等方面之间相互渗透与融合。产城融合模式具有相互渗透性、高效性、互补性、双向选择性等特点。
产业与金融之间相互融合的关系，从主体资金的流向来看，通常可以分为两种：一种是“由产到融”，这种方式是产业资本向金融资本进行渗透，通常是企业发展到一定的规模，为了实现自身更快速发展而参股或者控股金融企业。典型案例如以轮船航运起家的招商局在发展过程中发现产业的发展需要金融支持，所以它创办或者新办了许多与产业相结合的金融业务。招商局通过借助一系列资本化手段，现已发展成为集银行、证券、资本、保险、港口、物流、航运、地产等为一体的多元产业板块。而另一种是“由融到产”，这种情况下金融资本从战略角度出发，在实体产业中选择性地控股某些实体产业进行投资或布局，形成金融和产业结合，而不是纯粹地入股、获取平均回报。
产业的发展离不开金融的扶持，发达的金融服务对加速产业发展起着重要的作用。党的十八大以来，国内金融业保持快速发展，金融产品也日益丰富，金融体系不断完善，金融服务于实体经济的能力也不断提升。金融业围绕“三去一降一补”，不断提升金融资源配置效率，切实满足了实体经济的融资需求。但是，最近几年，金融服务实体经济方面存在着一些突出问题，“脱实向虚”的现象不容忽视。
融服务实体经济是新时期我国金融工作的基本要求，对衡量金融创新以及深入推进金融发展都有着重要的指导作用。做好金融服务实体经济工作，首先需要对金融的功能进行系统正确的理解。现代金融也具备越来越多的功能，不同类型的金融功能分别对应着不同的金融服务实体经济方式，在不同的经济发展阶段，所需的金融功能也有一定的差异。当前，我国正面临稳增长、调结构、转变发展方式等一系列战略任务，金融业需要加快创新改革，更好地助力实体经济的发展。金融业应积极支持参与战略性新兴产业、先进制造业、传统产业转型升级，主动响应国家宏观经济政策、产业政策战略部署，特别是在“一带一路”倡议、京津冀协同发展、长江经济带等战略实施过程中，充分发挥金融在资源配置中的核心作用。
从两家公司去年的年报看，华夏幸福在2018年营业收入达到837.99亿元，虽然还未追上招商蛇口，但是凭借40.52%的同比增长（招商蛇口营业收入同比增长16.25%），进一步拉近了与招商蛇口的差距。总资产方面招商蛇口以4232.21亿元完成反超，从落后367.64亿元到反超135.09亿元，2018年相比华夏多增加了502.73亿元。总资产中840.65亿元的增量，有很大一部分来自于企业负债。2017年年底招商蛇口的负债合2435.20亿元，2018年年底增长至3143.59亿元，增长了708.39亿元。与此同时，2018年招商蛇口的异地拓展的声音不断，在2018年新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，其中权益面积738万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。
招商蛇口2018年增加了708.39亿元负债，却带来840.65亿元的总资产增量，反观华夏幸福，负债合计从2017年底至2018年底增长了501.5亿元，总资产仅增长了337.92亿元，稍显逊色。归属于上市公司股东的净利润方面，华夏幸福从2017年的88.40亿元增长至117.46亿元，同比增长了32.87%，而招商蛇口则是从126.56亿元增长至152.40亿元，同比增长了20.42%。
在营业利润率方面【（净利润/营业收入）*100%】，华夏幸福为14.02%不及招商蛇口的17.26%。华夏幸福利润增长更快，而招商蛇口的营业利润率更高，双方在净利润方面也是各有所长。在华夏幸福极具震撼力的各项收入数据的背后，存在着一个巨大的隐患。在118.03亿元净利润，117.46亿元归属于上市公司股东的净利润的背后竟然是-74.28亿元经营活动产生的现金流量净额。这也正是因为华夏幸福注重前期开发，前期投入巨大，从而导致现金流账面不容乐观。
华夏幸福的应收票据及应收账款从2017年的189.10亿元增至344.38亿元，激增155.28亿元。不断激增的应收票据及应收账款将成为华夏幸福华丽数据背后隐藏的巨大风险。应收票据及应收账款可以说是全部来自华夏幸福PPP模式下，合作政府的回款。
从两家公司的主营业务看：园区板块将成为招商蛇口未来的主体业务。华夏幸福：产业新城业务和房地产开发业务；招商蛇口：园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业。
招商蛇口的邮轮产业2018年营业收入为5.70亿元，在882.78亿元的整体营业收入情况下，可以忽略不计。除此之外，华夏幸福产业新城+房地产业务与招商蛇口的园区开发与运营和社区开发实则大相径庭，简单来说就是城市建设运营与房地产开发。
以上两项业务有着紧密的联系，通过城市建设运营带动城市经济发展，聚集产业，吸引人口，创造需求，随后通过房地产开发解决人口居住需求，提升城市粘性。两大业务相辅相成，共同促进，形成一套综合的商业模式。（因华夏幸福将主营业务归类为产业新城与房地产开发两类，故将主营业务收入中产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务均归于产业新城类收入）
招商蛇口园区开发与运营收入达到90.19亿元，同比增长43.23%，取得如此大幅度的增长的原因在于深圳太子商务广场项目结转，大幅提升了园区业务收入。华夏幸福在2018年产业新城营业收入达到305.83亿元（2017年产业新城收入289.18亿元），同比上升5.76%，相比于营业收入整体40.52%的增长率，增长速率，略显逊色。
但是在招商蛇口的详细的财务信息中可以发现一个非常震撼的数据，招商蛇口园区开发与运营收入看似仅占企业营业收入的10.22%,但是园区开发与运营相关的投资收益高达101.73亿元！整合之后园区开发与运营可以给招商蛇口带了112.70亿元的净利润！并且光园区开发与运营的总资产就高达2701.96亿元！看似不显山不露水的园区开发与运营业务拥有着巨大的能量。
从主营业务分地区情况来看两家公司，华夏幸福重点区域仍是环北京区域，但在外埠地区也取得了较大的突破，2018年在外埠地区总计完成257.07亿元收入，相比2017年增加了82.8%。而招商蛇口的营业收入分布较为平均，除华南区域和海外（下降了10.92%和28.08%），其他区域营业收入都完成了10%以上，乃至48.04%（华北区域）的增长。
2018年产业园区行业受不断收紧的金融政策影响，各大企业都受到了相应波及，招商蛇口与华夏幸福同样受到影响，但两家企业凭借各自业模式的优势与多元化的融资渠道，尽可能得减少了金融政策变动带给企业的冲击。2018年华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元；全年共发行13.7亿美元海外债券。截至2018年末，公司共有银行授信3683亿元，使用605亿元，剩余额度3078亿元。
2018年底华夏幸福持有货币资金472.81亿元，同比减少30.58%，减少的主要原因在于归还了企业的到期债务，华夏幸福财务现状进一步优化。在2018年末招商蛇口净负债率为45%，较2017年下降13.4个百分点，处于行业地位。2018年末，招商蛇口现金余额673.8亿元，较去年同期增长约46%，但是流动负债的增加和受限资金的增加，使现金比率有所降低。
招商蛇口作为AAA级信用主体，在资本市场上具有巨大优势，包括CMBS、ABN、超短期融资券、公司债、地产基金、永续中期票据等渠道的综合融资成本低至4.85%，通过多元化融资渠道，有效缓解了企业短期负债压力。招商蛇口的净资产达到了1088.62亿元，接近是华夏幸福的2倍（华夏幸福净资产为547.16亿元）。
华夏幸福高达86.62%的高额资产负债率，折射出华夏幸福目前急需解决的资金链问题。无论是银行或是投资金融机构对于企业资产负债率都有着一定要求，虽然华夏幸福在2018年仍然可以手握处于行业民营企业最低水准的6.42%的综合融资成本，但是未来在负债率持续走高的情况下，融资难度将进一步提升，融资成本也将随之升高，企业发展必然受限。
从年报可以窥出未来发展的实力储备的前景，对于招商蛇口和华夏幸福而言，存货是决定企业未来发展潜力的一条重要数据。华夏幸福以2545.23亿元存货，领先于招商蛇口。但是无论是在建项目（未出售）还是已完工项目（未出售）中，招商蛇口都领先华夏幸福。华夏幸福存货中拥有超过1000亿元的基础设施建设和土地整理存货，展现出华夏幸福在前期开发方面的侧重。
从2018年的年报中可以看出，华夏幸福和招商蛇口整体业务情况在行业内仍具有强大的统治力，在整个行业中占有绝对地位。而华夏幸福与招商蛇口的各项数据指标也是处于相对接近的水平，双方也有着自己独有的优势。
1）招商蛇口与华夏幸福皆属于城市运营商，40年园区成功开发经验和完整的产品线是招商蛇口的独有优势。
2）存货决定未来，华夏幸福以2545.23亿元存货领先招商蛇口，但招商蛇口在建项目与已完工项目储备更多，体现出双方在业务模式上的不同侧重点。
3）华夏幸福和招商蛇口的园区板块收入虽然占企业总营收的比重较低，但是园区板块收入几乎超过了其他企业的整体营业收入，因此产业园区行业的头名竞争还将在这两家企业中诞生。
与经济发展相对落后可承接大城市人口、产业、资金外溢与转移不同，前者经济落后，后者无力开发，但两种选址标准共同点在于：确保华夏幸福在面对政府时有较强的议价能力，使地方接受45%产业发展服务费。
面对一直为人所诟病的“招商代理”式产业发展服务，在南下发起溧水产业新城项目后，华夏幸福也在不断创新产业促进手段、苦练内功。在各项经营业绩取得稳步增长的同时，将“产业孵化”与“产业基金”相结合，通过产学研合作模式搭建孵化器，运用资本干预等方式加速创新成果转化，投资入园企业分享企业成长收益等，以股权投资方式与实体企业达成利益共同体，将产业产出收益纳入利润点之中。在将创新产业资源与华夏幸福园区招商落地进行闭环对接后，利用“国内端火炬孵化”以及“国外端太库”将知合系产业投资孵化培育成熟，使华夏幸福不再只是为产业生产与发展提供服务的运营商，以股权形式投资产业，筑高产业新城品牌壁垒。
高达45%的产业服务费用为华夏幸福产业新城PPP模式盈利主要来源之一，伴随先前布局落地的产业新城建逐步推进，以及“中国产业新城基金（京津冀一期）”、“河北新型显示产业发展基金”对产业项目投资、落地的操作，产业服务费用未来将有望继续递增。同时，产业发展服务费用尝试将“园区公共财政预算收入”“新增落地投资额”以及“入区企业销售收入”纳入其中，也显示出未来前期基建投资、中期招商引资方面收入将不会长久，在地方政府对实实在在产业落地的期盼之下，后期产业服务将成华夏幸福“产业新城生长红利”。
一、从BOT到PPP，招商系PPC开发模式下的新型政企关系（上篇）
六、从政企合一到政企合作——PPP在我国开发区管理体制与基础设施建设中的应用与实践（下篇）
七、PPC开发模式的理论背景（连载一）
举办“PPP项目规范运行、绩效考核、财税安排、投融资策划、SPV项目公司运营管控、退库PPP项目再启动和遗留问题处置、《PPP项目合同》深度解析培训班（主办机构：PPP产业大讲堂）
2019年06月13-16日（11日全天报到）呼和浩特市
2019年06月26-30日（26日全天报到）郑州市
2019年07月19-23日（19日全天报到）深圳市
2019年07月26-30日（26日全天报到）乌鲁木齐
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