【PPP案例】片区型PPP项目案例分析(附运作模式图)

“政府引导，市场主导”的新型城镇化发展模式

• 综合性城市开发运营项目，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合。

• 城市运营商作为市场的主体，是城市资源的整合者、提供者和运营者。

• 法律保障：地方人大审议通过政企双方如何从土地回报中获利的方案。

1.4 中信滨海新城项目PPP模式投融资结构图：

1. SPV（中信滨海新城投资发展有限公司）以增资式收购股权的51%的方式与濠江区人民政府共同设立苏埃隧道项目公司 。
   

2. 政府主要是提供土地资源和政策资源；SPV主要负责整个项目的策划规划、资本运作、融资、产业运作、包括整个项目的运营管理还有品牌输出，资源整合等等。
   

3. 隧道项目建设将带动土地升值，进行招拍挂之后，地方政府会按照协议将前期投入及相应的投资回报返还给企业。
   

4. 地块出让的时序根据需求进行，出让价格根据市场调整，确保开发商都合理的利润空间。
   

5. 政府把部分招商权力让渡给了企业。

1.6 借鉴价值：

城市运营是以规划为导向的资源整合平台：三个要素是资本、产业和土地但是这三个要素都必须以规划为导向。

1. 对于政府：城市环境改善，产业的转型升级，得到了长期的税源和新增的就业岗位，另外还得到了土地增值的收益。
   

2. 对于社会资本：通过交易结构的设定也获得了合理的投资回报

2.1 项目基本情况：

“一次授权、分期分类开发”模式

1. 青浦区政府旗下青发集团、重固镇集体经济组织、中建联合体将共同出资组建项目公司作为实施本次PPP项目的唯一主体。
   

2. 采取一次授权、分期分类开发的模式，由政府与社会资本开展区域内新型城镇化整体投资建设开发合作。
   

3. 一次性授权的范围包括规划修编、土地整理、基础设施、配套设施、功能提升项目的投资建设运营、产业导入和产业发展服务等。
   

4. 青浦区政府会建立相应的考核机制对社会资本的工作绩效进行考核。

5. “政府主导，市场运作”的方式推进，青浦区政府在涉及公共利益的事项上拥有一票否决权。

2.4 PPP项目回报机制模式图：

“1+3+X”模式

2.5 PPP项目回报机制模式特点：

1. 所谓“1”，即一个基本模式，主要指综合开发模式；采取成本报销的方式。在基础开发过程中，以镇政府为责任主体，项目公司为实施主体，主要适用于开展动迁安置、基础设施建设等内容。资金来源为土地出让。
   

2. “3”，指的是三个补充模式，包括政府购买模式，主要适用于开展集建区外的部分公共设施的建设和运营，如美丽乡村建设，资金来源为政府中长期预算及各类专项资金。                    

3. 缺口补助模式，则主要适用于集中建设区内部分功能项目及公共设施项目的建设，资金来源为二级开发的存量收益，即定向出让价差。  特许经营模式，按照上海市特许经营权管理办法实施，无需配置财政资金及经营性用地。“X”即其他可能的合作模式。
   

4. 投资主体将按照实际发生投资额的一定比例获得投资回报，还可以通过相关建设工程利润、二级市场开发、产业导入绩效报酬等产生其他额外收益。
   

5. 社会资本将不参与土地收入的分成，所有的土地收入将全部留在重固，“产镇融合、城乡融合、生态融合、文化融合”。
   

6. 未来在城中村改造时，将有5万平方米的商办物业无偿移交农村集体经济组织，让农民获得长期回报，保障农民权益。

3.1 片区开发PPP模式运行结构设计要点：

具体运作方式的选择主要考虑因素：

财金【2014】113号文

1. 收费定价机制

2. 项目投资收益水平

3. 风险分配基本框架

4. 融资需求

5. 改扩建需求和期满处置

3.2 片区开发PPP运行模式选择图：

片区开发投融资结构设计考虑因素：

1. 资金的注入和退出方式

2. 项目公司股权结构

3. 项目资产的捆绑或弥补方式

4. 土地的性质

3.4 片区开发PPP模式交易结构设计要点：

权利边界：SPV项目公司权力设定 、项目资产权属 、项目提前终止 、项目移交 。

交易边界：特许经营期限与内容 、产出说明 、付费与补贴机制 、定价机制 、外部性 。

保障边界：保函关系 、保险方案 、风险应对机制 。

衔接边界：未来可能产生的改造升级需求——扩建需求以及合同有效期满地展期安排。

3.5 片区开发PPP模式回报机制设计要点：

1. 政府付费可用性付费、使用量付费、绩效付费。
   

2. 使用者付费 设计因素：是否适合？如何设定？政府是否需要保障项目公司最低收入？是否需要设置机制避免项目公司获得过高的利润？
   

3. 可行性缺口补助付费设计因素：是否存在“缺口”？如何设定不能获得超额利润？

课题一：关于举办ppp项目资产证券化与产业投资基金运作

   专题培训班

   培训地点和时间：

 2017年5月23日—26日（23日报到）       南京

 2017年6月6日—9日（6日报到）           长沙

 2017年6月13日—16日（13日报到）       青岛

 课题二：关于举办PPP项目运作与运营风险管控培训班的通知

 培训地点和时间：

 第1期：2017年6月19日-22日（19日为报到日） 兰州

 第2期：2017年6月27日-30日（27日为报到日） 大连

关于举办ppp项目资产证券化与产业投资基金运作

专题培训班的通知

各有关单位：

2016年12月21日，国家发展改革委和中国证监会共同发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，指出资产证券化是基础设施领域重要融资方式之一，对盘活PPP项目存量资产、加快社会投资者的资金回收、吸引更多社会资本参与PPP项目建设具有重要意义。同时，政府出资产业投资基金和政府引导基金设立运用已成为各级政府广泛使用的投融资工具。为规范政府产业基金的设立和运营，财政部发布了《政府投资基金暂行管理办法》和《关于财政资金注资政府投资基金支持产业发展的指导意见》，国家发展改革委也出台了关于《政府出资产业投资基金管理暂行办法》。为了学习掌握投融资体制改革政策、PPP模式融资工具、产业基金及PPP资产证券化业务知识，我单位将于5月份和6月份分别在西安、南京、长沙和青岛举办PPP项目资产证券化与产业投资基金运作专题培训班，现将有关事项通知如下：

一、研讨内容

（一）政策解读

1、《关于深化投融资体制改革的意见》解读

2、《政府投资基金暂行管理办法》、《政府出资产业投资基金管理暂行办法》解读

（二）投融资体制改革对PPP项目融资带来的影响

1、PPP 融资结构分析

2、PPP模式融资渠道

3、PPP项目融资需要解决的核心问题

4、多元金融工具组合下PPP项目融资结构设计

5、投融资体制改革背景下PPP项目新型融资模式

（三）化解PPP项目“融资难”分析

2、PPP项目融资困境及解决思路

3、有限追索项目融资的特征和程序

4、项目融资的风险分摊与信用保证结构

（四）PPP 产业基金的要点梳理

1、有限合伙制基金的要点梳理

2、基金模式的优势分析

3、PPP 产业基金的基本模式

4、政府 PPP 引导基金与城市发展基金的区别

5、PPP 产业基金的类型及应用范围

6、双基金模式

7、母基金与子基金模式

8、母子基金与双基金模式结合的放大效应

9、提高基金模式在 PPP 中的操作性

（五）产业投资基金参与PPP项目的运作及案例

1、产业投资基金参与PPP项目公司运作架构分析

2、产业投资基金的优先级LP与劣后级LP出资及运作方式

3、产业投资基金投资PPP项目公司相关实务（采购进入、运营管理及到期退出）

4、产业投资基金非标转标准化退出的方式及案例解析

5、产业投资基金介入PPP项目主要模式及案例

6、国有企业作为劣后级LP产业基金参与PPP项目的模式及案例

7、PPP基金募集、投资、管理和退出案例解析

8、金融机构作为配资方参与PPP项目的角色转变

9、金融机构解决央企等产业资本投资PPP项目出表问题的方式

（六）PPP项目资产证券化最新政策解析、落地实操及案例解析

1、PPP资产证券化的政策要点

（1）资产证券化相关政策要点解析

（2）PPP项目资产证券化政策要点解析

（3）国内资产证券化业务存在的主要问题

2、资产证券化基础资产甄选要点、交易结构及案例分析

（1）基础资产主要类型

（2）基础资产选择标准

（3）基础资产负面清单和监管问题解析

（4）不同类型基础资产风险因素及防范措施

（5）PPP项目基础资产类型分析及特点

（6）PPP资产证券化典型交易结构

3、PPP项目资产证券化典型案例解析

二、参会对象

各地金融、建设、市政、水务、交通、环保、农业、产业园区等单位相关负责人；城投、交投、产投、水投、国有资产运营公司、国有资本经营中心、商业银行、借贷公司、基金公司、担保公司、律师事务所等单位的主管人员。

三、会议时间及地点

2017年5月15日—18日（15日报到）       西安

2017年5月23日—26日（23日报到）       南京

2017年6月6日—9日（6日报到）        长沙

2017年6月13日—16日（13日报到）       青岛

四、会议费用2200元/人(含培训、场地、专家等费用)，食宿统一安排费用自理，统一开具发票。
五、联系方式

参加研讨会请提前报名并将回执表传真至会务组，会务组将于会议举办前一周发放报到通知。

报名联系人： 宫宇   

联系电话：13552277191（微信）

报名邮箱：[email protected]

报名表：

PPP项目资产证券化与产业投资基金运作

专题培训班报名表

注：请认真逐项填写此表；此表复印有效

 课题二：

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