来源：弘鲲咨询
中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。
未来也许是大城市更新的时代，看发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。最为重要的是，城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。
特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是诸多区域性地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。国家发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》。此政策的出台，对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说，无疑是一剂强心针。就此，推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。
对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇最大的亮点，而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。就全国性房企纷纷试水特色小镇，总结出4种转型模式：
科技型服务小镇 随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口。 《案例：碧桂园科技小镇》 碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好的运用到产业地产中来，同时科技小镇一定是“重资产”打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务，同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。 ◆ 选址：一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域，最好不超过60Km ◆ 占地规模：2-5 K㎡ ◆ 难点：产业资源导入和招商
农业小镇 以农业为基础，配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发，房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发，通过地产开发获得的利润，来进行农业整体规划改造，让周边农民成为现代农业工人。 《案例：绿城农业小镇》 绿城专注于农业15年之久，于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设，利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。 ◆ 选址：距离上海、杭州等城市市中心30-50Km ◆ 规模：占地3K㎡（其中农业即相关产业占2K㎡，建筑规划占1K㎡） ◆ 特点：有完备的整体规划，特别是基础农业的配套，其次是提供稳定的农地和有产权的住房。
文旅小镇 以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。 《案例：华侨城文旅小镇》 华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回（占地10K㎡）、安仁（占地15K㎡）、黄龙溪（占地16.7K㎡）三大名镇。 ◆ 选址：城市旅游目的地型的郊区小镇 ◆ 规模：占地10K㎡左右 ◆ 特点：基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势，同时小镇自身具备旅游功能。
产业新城 以传统产业园区开发为主体，通过传统产业聚集带来产业人口聚集，从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础，在城市有产业外溢趋势的周边，通过PPP模式进行“地产+园区”的开发，即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。 《案例：华夏幸福产业新城》 华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体， 抓住一线城市工业外溢趋势，通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。 ◆ 选址：一线城市周边，同时一线城市有产业外溢趋势 ◆ 特点：地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地；大量人口导入。
特色小镇是具有特色产业、文化内涵，缩小城乡发展差距的发展平台，人和产业是特色小镇的核心，缺乏产业支撑的特色小镇，无异于房地产的低效造城运动。特色小镇的建设一定要结合自身特质，充分挖掘地区特色，找准产业定位，进行科学规划，形成文化铸魂、产业兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。
四位一体的生态闭环：
文化铸魂
文化是特色小镇的内核，只有深度挖掘小镇历史文化脉络，提炼适合小镇的文化因子，在城镇建筑塑造、城镇风貌的营造过程融入文化基因，才能为小镇润色，同时做足了文化内涵，才能使小镇在众多特色小镇中脱颖而出，形成自身的文化标签，并且为小镇发展注入源源不断的动力。
产业兴镇
特色小镇的产业不在于广和多，而在于特而强，产业是小镇的生命力，脱离了产业支撑，小镇将无以为继沦为空城、鬼城。特色小镇需要结合当地资源、产业基础，选择一个具有特色和较高聚集度的产业作为主攻方向，使之成为支撑其未来发展的大产业，同时吸引产业集聚，形成产业链，通过产业发展，带来其他业态的发展，从而盘活整个小镇。
规划塑性
规划是小镇整体的布局考量，通过对小镇整体的科学规划，形成功能分区，构建小镇的形态骨架，同时结合自身文化脉络及场地特征，打造特色小镇的肌理结构。
生态培元
自然生态是特色小镇建设的本底，一旦自然生态遭到破坏，特色小镇就无从谈起，必须依托现状生态资源，融合低碳、智能、协调、绿色、共享发展理念，按照生态优先和可持续发展的要求，在保持原汁原味风貌的基础上，适当进行开发保护，打造区域集约化开发的生态闭环。
以PPP模式建立的特色小镇，必须在合同中明确社会资本的相关投资回报。由于PPP项目大多属于基础设施与公共事业，必须要在社会资本收益和公共利益之间寻求平衡，因此参与特色小镇建设的社会资本方一开始就要降低收益预期。其次，必须明确项目收益及补偿来源，如特许经营收益和开发建设成本补偿，政府可以通过支付可行性缺口补助或政府付费的方式给予社会资本合理的回报。最后，要明确项目周期。大多数PPP项目都有长达10-30年的运营过程，回报周期较长，要靠后期运营的收益来弥补前期投资。因此，需要社会资本方具有强大的运营能力，政府在公开招标社会资本方时要从长远考虑，作出正确的选择。政府和社会资本方都应以积极的态度进行盈利模式的设计与创新。政府部门可以借鉴国内外的成功范例，积极主动地为社会资本方提供合理适当的盈利模式方案。社会资本方则应充分发挥其在技术和理念上的优势，向政府提供可行的盈利模式方案，在小镇建设过程中通过技术或管理创新降低项目成本，提高小镇建设的质量和效益。
住房城乡建设部 中国建设银行
《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》
各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委），北京市农委、规划和国土资源管理委，上海市规划和国土资源管理局，新疆生产建设兵团建设局，中国建设银行各省、自治区、直辖市分行，总行直属分行，苏州分行：
为贯彻落实党中央、国务院关于推进小城镇建设的工作部署，大力推进商业金融支持小城镇建设，现就有关工作通知如下。
一、充分认识商业金融支持小城镇建设的重要意义
小城镇是经济转型升级、新型城镇化建设的重要载体，在推进供给侧结构性改革、生态文明建设、城乡协调发展等方面发挥着重要作用。小城镇建设任务重、项目多、资金缺口大，迫切需要发挥市场主体作用，加大商业金融的支持力度，积极引导社会资本进入小城镇。各级住房城乡建设部门、建设银行各分行要充分认识商业金融支持小城镇建设的重要意义，坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设，加强组织协作，创新投融资体制，加大金融支持力度，确保项目资金落地，全面提升小城镇建设水平和发展质量。
二、支持范围和内容
（一）支持范围
落实《住房城乡建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[2016]147号）、《住房城乡建设部等部门关于公布全国重点镇名单的通知》（建村[2014]107号）等文件要求，支持特色小镇、重点镇和一般镇建设。优先支持《住房城乡建设部关于公布第一批中国特色小镇名单的通知》（建村[2016]221号）确定的127个特色小镇和各省（区、市）人民政府认定的特色小镇。
（二）支持内容
1.支持改善小城镇功能、提升发展质量的基础设施建设。主要包括：道路、供水、电力、燃气、热力等基础设施建设；企业厂房、仓库、孵化基地等生产设施建设；学校、医院、体育场馆、公园、小镇客厅等公共设施建设；居民拆迁安置、园林绿化等居住环境改善设施建设；河湖水系治理、建筑节能改造、新能源利用、污水和垃圾处理等生态环境保护设施建设。
2.支持促进小城镇特色发展的工程建设。主要包括：街巷空间、建筑风貌等综合环境整治工程建设；传统街区保护和修缮、非物质遗产活化等传统文化保护工程建设；双创平台、展览展示、服务平台、人才交流等促进特色产业发展的配套工程建设。
3.支持小城镇运营管理融资。主要包括：基础设施改扩建、运营维护融资；运营管理企业的经营周转融资；优质企业生产投资、经营周转、并购重组等融资。
三、实施项目储备制度
（一）建立项目储备库。
各县（市、区）住房城乡建设（规划）部门要加快推进本地区小城镇总体规划编制或修编，制定近期建设项目库和年度建设计划，统筹建设项目，确定融资方式和融资规模，完成有关审批手续。
（二）推荐备选项目。
各县（市、区）住房城乡建设（规划）部门要组织做好本地区建设项目与中国建设银行地市级分行的对接和推荐，填写小城镇建设项目储备表（详见附件），并报送至省级住房城乡建设部门。省级住房城乡建设部门要联合中国建设银行省级分行对本地区上报项目进行审核，并于2017年5月底前将通过审核的项目信息录入全国小城镇建设项目储备库（http://www.charmingtown.cn）。住房城乡建设部将会同中国建设银行总行对纳入全国小城镇建设项目储备库的项目进行评估，确定优先推荐项目。
四、发挥中国建设银行综合金融服务优势
（一）加大信贷支持力度。
中国建设银行将统筹安排年度信贷投放总量，加大对小城镇建设的信贷支持力度。对纳入全国小城镇建设项目储备库的推荐项目，予以优先受理、优先评审和优先投放贷款。
（二）做好综合融资服务。
充分发挥中国建设银行集团全牌照优势，帮助小城镇所在县（市）人民政府、参与建设的企业做好融资规划，提供小城镇专项贷款产品。根据小城镇建设投资主体和项目特点，因地制宜提供债券融资、股权投资、基金、信托、融资租赁、保险资金等综合融资服务。
（三）创新金融服务模式。
中国建设银行将在现有政策法规内积极开展金融创新。探索开展特许经营权、景区门票收费权、知识产权、碳排放权质押等新型贷款抵质押方式。探索与创业投资基金、股权基金等开展投贷联动，支持创业型企业发展。
五、建立工作保障机制
住房城乡建设部与中国建设银行总行签署《共同推进小城镇建设战略合作框架协议》，建立部行工作会商制度。省级住房城乡建设部门、中国建设银行省级分行要参照部行合作模式尽快建立定期沟通机制和工作协作机制，及时共享小城镇建设信息，共同协调解决项目融资、建设中存在的问题，做好风险防控，为小城镇建设创造良好的政策环境和融资环境。执行过程中如有问题和建议，请及时与住房城乡建设部和中国建设银行总行联系。
联系人及联系方式：
住房城乡建设部村镇建设司 郭志伟 张雁
联系电话：010-58934518、58934818（传真）
中国建设银行公司业务部 张朋非 邓云
联系电话：010-67595899、66275880（传真）
附件：小城镇建设项目储备表
中华人民共和国住房和城乡建设部
中国建设银行股份有限公司
2017年4月1日
（此件主动公开）
填表说明
1.项目名称为正式立项的名称或小城镇总体规划中确定的近期建设项目库中的项目名称。
2.项目所在地具体到县、镇，如**县**镇。
3.特色产业填写项目所在县、镇区域内占经济总量比重较高的主导产业，如休闲旅游、现代农业、工业、文化、商贸、物流、金融（基金）以及其他特色产业，并注明具体类别。
4.政府牵头主体为直接牵头推进小城镇建设的指定主管部门或指定承担牵头责任的企事业法人，如政府购买服务模式下的购买主体，PPP模式下的政府方等。
5.项目实施主体为具体实施小城镇建设项目的企业法人，也就是项目未来的借款人，填写公司全称。如为项目公司，应注明母公司或发起人名称。
6.投融资模式包括PPP模式、政府购买模式、市场化模式、其他模式。
7.建设内容包括道路、厂房、仓库、办公楼、公寓、商业设施、水电气等公用设施建设、地下综合管廊、学校、医院、公园、土地整治、环境综合治理、水系治理、人文风貌与非物质遗产保护、特色产业配套建设。
8.项目建设进度应包括项目审批进度、开工计划等，应注明审批是否已完成、资本金是否到位、是否具备开工条件、计划开工时间等。
9.计划开工与完成时间格式为YYYY-MM-DD至YYYY-MM-DD，具体日期应以项目可行性报告等材料为明确依据。
10.覆盖村庄与覆盖人口填写小镇建设范围内覆盖的自然村个数和人口数量。
11.拟融资金额填写项目除自有资金之外须向外部融资的金额，包含贷款及基金、信托、理财、发债等各类融资工具。
12.贷款金额一栏填写项目实施主体拟申请贷款金额。
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