地方政府、国资委、央企地方国有企业、上市公司等企业代表通讯录

来源：PPP产业大讲堂（PPPCYDJT）

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独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载一）

独家 | 招商蛇口PPC与华夏幸福PPP产业园区 开发模式比较分析（连载二）

3.1 从“制造”型工业园区向“智造”型产业城区转型

通过价值链集成、价值链联结、价值链聚合，招商系原来条块化、线性的价值链结构进行了重组，围绕港口业务进行集聚，“雁阵结构”成军，也形成了完整的商业生态圈，依托港口、物流业务两大基业，带动产业园、海工、金融雁形出海，将招商系利益最大化与当地需要有机结合中，形成利益共同体、生命共同体、责任共同体。其中，蛇口工业区的实践的证明了这一商业模式的成功。

作为我国建立早早的出口加工区和试验区，蛇口工业区一度是其他工业园区建设蝗标杆和典范，然而随着大批现代化产业园区的不断涌现，蛇口工业区的示范作用逐渐减弱。2010年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”工程，力图通过园区产业转型和软硬件升级促进城市空间转型。2016年和2018年，在招商局集团主导下，蛇口工业区、招商地产、开发区通过重组，成立新的“招商蛇口”，实现了招商局旗下城市综合开发运营板块整体上市，并提出“前港口、中区、后城”的城市运营模式，确定了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，通过“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展。

“前港、中区、后城”的城市运营模式契合港口经济与港口、园区和城市良性互动的客观经济规律，彰显了蛇口模式的创新发展历程，积累了成功开发海内外港口的重要经验，是促进工业区从“制造”型工业园区向“智造”型产业城区转型的典型样本，是招商局践行“一带一路”、粤港澳大湾区、自贸区等国家战略的重要方式和新的商业模式。

1979年，经国务院批准，招商局集团按照“立足港澳、背靠内地、面向海外、多种经营、买卖结合、工商结合”的方针，在当时的广东省宝安县建立蛇口工业区。工业区建立之初，面临的是荒山颓岭，交通、供水、通电和通讯设施一无所有的艰苦环境。为创造有吸引力的投资环境，1979年7月，第一期基建工程开始施工，到1981年7月，基本上实现了“五通一平”，通能水、通电、通公路、通航、通电讯及平整土地，为吸引香港中小工商业厂商前来投资，蛇口工业区还陆续建成了工业大厦，修建了区内道路、排水设备和地下管道系统，设置市政、生活各项设施。基础工程逐步完善，加上在土地、劳工、房屋、工商管理、税制等方面给予外商的优惠条件，蛇口工业区已成为香港工商业者和国际重要财团的投资场所。

作为我国内地第一个出口加工工业区，蛇口被称为改革开放的“试管”，工业区建立后，招商局采取一系列改革措施进行开发和管理，最早更新价值观念、时间观念、人才观念；最早成功建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，在蛇口开发创新的管理模式下，招商银行、平安保险、中集、南玻、金蝶软件、迈瑞等知名上市公司在蛇口诞生和发展，这些企业都坚持走市场化经济的道路，鼓励思想上的创新和自由，孕育和发掘了“蛇口基因”。

30年后，随着国内外形势的变化，面临全球新一轮的结构调整，蛇口工业区内集聚的传统制造业发展面临产业升级的挑战，亟待探索新的发展路径。2010年，蛇口工业区提出了“再造新蛇口”工程。《“再造新蛇口”十年发展规划》中指出，要将蛇口建设成为最具改革开放文化底蕴的特色城区。打造一个在国内具有生产领先，服务配套完善、容纳国际各方人士、传承改革开放文化底蕴、充满活力、环境绿色特色城区。做到城区环境的生态化、硬件设施的信息化智慧化、产业结构的高端化、生活与休闲方式的国际化。再造新蛇口工程确定要打造蛇口沿山路“蛇口网谷”、太子湾邮轮母港和“海上世界”综合商务体三大核心项目。通过“再造蛇口工程”的实施，蛇口工业区将实现整体产业功能的转型升级，促进新兴产业集群发展，创建配套设施完备、产业结构高端、宜居宜业的国际化滨海城区，对其他旧工业区的转型升级起到示范作用。

2014年12月，前海蛇口自贸区获批，始终处于改革开放前沿的蛇口工业区成为广东自贸区的一部分，招商局集团全面融入各积极推进前海蛇口片区的开发建设，以“改革开放更新、产业业态更优、服务效率更高、经济效益更好、城市面貌更美、民生福利更实”为发展目标，计划将蛇口打造成为21世纪海上丝绸之路桥头堡、枢纽港、始发地及深圳湾区经济建设重要门户，力图实现片区低端产业的转型发展，优化和调整片区有限的土地资源，综合开发利用港口岸线、后方陆域及前沿水域，促进疏港航道建设、轨道交通建设，打通大小南山隧道，加大妈湾跨海通道、南海大道延长线建设等，同时还推动妈湾智慧港，招银前海金融资产交易中心、招商局前海自由贸易中心、蛇口滨海深港创业创新产业带等一批重大项目的规划建设，13.2平方公里的蛇口片区，将与前海形成优势互补、协同发展的新局面，打造成为具有改革特色、创新特色、市场特色的自贸区。

2015年和2018年，招商局集团以蛇口工业区为载体，先后通过对招商地产和开发区的合并，成功实现“招商蛇口”的改造，成为首个地产央企重组样本。招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”（PPC），分别对应三大业务版块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区运营。“前港、中区、后城”(PPC)，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，通过“产、网、融、城一体化”推进城市升级发展。

新蛇口工程项目的建设、蛇口自贸区的建立为“前港、中区、后城”（PPC）发展模式的实施奠定了基础。在邮轮产业建设与运营方面，正在建设的太子湾邮轮母港可停靠22万吨级世界最大邮轮，未来太子湾将成为华南地区唯一的集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港，是深圳连接香港、走向世界的“海上门户”。以蛇口网谷为代表的产业园区在“前港、中区、后城”（PPC）发展模式中属于“中区”的一部分，招商局搭建创新平台，引入和集聚创新驱动要素，将蛇口网谷建设成为互联网、电子商务等信息产业创新基地，以实现园区发展方式向质量好效益高的方向转变。新蛇口工程中宜业宜居国际化滨海城区建设，自贸区战略规划中“互联网+自贸区”智慧城市平台的构建是“后城”建设的主要目标。“前港、中区、后城”（PPC）模式的实施将为其他工业园区和开发区，从“制造”型工业园区向“智制”型产业城区转型提供典型样本。

3.2 PPC模式在“一带一路”和“粤港澳湾区”战略中的实践

近年来，招商局集团积极响应国家“一带一路”战略倡导，“前港、中区、后城”的PPC模式已成功在海外复制。“前港、中区、后城”模式率先在招商系在海外第一个项目——斯里兰卡科伦坡国际集装箱码头项目复制成功，并升级为具有全链条商贸生态的“丝路驿站”，继而开始在白俄罗斯中白工业园区、吉布提自由贸易区等“一带一路”项目上进行推广。

“丝路驿站”即围绕国家“一带一路”战略，在沿线国家，构建以企业为主体，以港口、空港内陆无水港等交通枢纽为依托，集航运综合信息服务、商品展示交易、国际商品物流集散、跨境清结算、出口加工园区、跨境通关服务和营销网络于一体的综合服务平台，使之成为对内拉动经济发展，对外深化合作，促进贸易增长的重要抓手。

以吉布提自由贸易的创建为例，吉布提地理位置优越，但资源匮乏、经济落后，招商集团按照“前港、中区、后城”的PPC开发模式，从建设多哈雷功能港、吉布提自贸区，帮助吉布提实现了跨越式的快速发展，吉布提港原来只有一个100年前法国人建设的老港，港口设施陈旧、规模小，货物装卸运转慢。2013年，当得知吉布提政府要拿出6亿美元升级改造旧港时，招商局向吉布提提出了一个新方案：“5.8亿美元建设一个新港口，由地主港变为运营港，接下来配套发展自贸区将老码头改造为商业和住宅中心，形成前港、中区、后城的全方位立体发展模式，在吉布提打造一个新蛇口”，在交流方案的同时，招商局还邀请吉方相关人员来蛇口亲身考察，全面了解“前港、中区、后城”的PPC模式。

2013年12月，招商局正式入股吉布提港口集团。2014年8月，港口正式开工，2017年4月投入运营，5月成功举行开港仪式。新港口建成后，创造了3000个以上就业岗位，并吸引了更多的国际投资，解决了当地经贸发展的瓶颈问题。在多哈雷新港竣工的同时，吉而提港口与自贸区管理局、招商局集团、大连港、亿赞普四家出资，开始筹建吉布提国际自贸区项目。吉布提政府为了招商引资，为自贸区企业提供了在税收、土地、劳工等诸多方面的优惠政策，园区实行一站式服务，企业只需租赁厂房即可开展生产，水电、维修、报关、注册、签证、法务等项，由自贸区统一服务。

自贸区还规划建设商贸物流园区和出口加工区，涉及保税仓储、物流配送、商品交易、金融服务、包装生产、来料加工、汽车配件组装等产业，力图将自贸区打造成为产业集聚新基地，增强区域辐射力和影响力新平台。自贸区的发展，也有利于提高吉布提的国际竞争力。招商局集团积极探索在吉布提复制开发深圳蛇口的经验，建设以“前港-中区-后城”为核心内容的“丝路驿站”。双方合资建设的港口正在发挥积极的经济和社会效益，自贸区项目也正在建设中。

在白俄罗斯的中国-白俄罗斯工业园，招商局也成功复制了PPC这一综合开发模式，园区项目由招商局主导，以打通白俄罗斯出海口为战略目的，以港口为龙头综合物流体系的战略规划，正努力将中白工业园打造成为“商品展示交易中心、物流集散中心、出口加工中心、通关综合服务中心、跨境人民币结算中心”等五个中心，“丝绸之路经济带”的核心节点、欧亚物流大通道重要枢纽及国际化智慧型交易平台。

“前港、中区、后城”的PPC模式在粤港澳大湾区也进行了实践，粤港澳大湾指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区，也是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。随着粤港澳湾区发展为国家战略，由蛇口工业区发展而来的招商蛇口，成为招商局集团全面支撑粤港澳大湾区建设的重要抓手。

世界三大湾区都拥有极具代表性的主导产业，由此来带动相关联的产业集群，如纽约是“金融湾区”、旧金山是“科技湾区”、东京湾是“产业湾区”。对标三大湾区，粤港澳大湾区在GDP增速上优势明显，但在不少方面仍有不小差距。招商蛇口的“前港、中区、后城”的PPC模式在粤港澳大湾区建设中有天然的优势，前海-蛇口自贸区的成立，使得太子湾成为了珠三角区域，尤其是把港澳放进去之后的几何中心。大湾区范围内的主要城市通过海运、轨道交通全部连通，比从太子湾到香港机场比香港中心区到机场更近，所以太子湾也会成为深圳海上会客厅和门户。太子湾和前海的规划，基本上是“两带”，一是生态文化带，海滨生态文化走廊是中国国内最长的滨海走廊。二是通过城市综合服务带把六个片区全部串起来，所以前海蛇口已经形成一个整体，未来太子湾将是整个前海蛇口自贸区的龙头。

招商蛇口将发展港口经济的成功经验运用到湾区经济中，从港口经济发展到湾区经济是一个必然过程。港口在发展初期，往往经济结构相对单一，其对城市经济发展的推动作用相对较弱，随着大量人流、物流在港口周边的集聚，临港产业迅速发展，港口经济活动范围逐步向港区外拓展，受益于港口腹地经济的快速发展，日益增长的资金和物流需求，以物流、金融、保险等服务业开始集聚发展，从而推动湾区经济由港口产业向服务产业转变，最后，湾区城市抓住互联网等新兴产业发展的历史机遇，依托国家一流教育资源和湾区生态环境，大力发展高新技术和高科技产品，推动全球科技进步。

在湾区经济的打造过程中，积累多年的港口经济发展和城市转型升级经验，“前港、中区、后城”的PPC模式在粤港澳大湾区建设中，三大业务版块与大规划高度契合。首先，发展邮轮产业，把蛇口太子湾邮轮港区打造成集邮轮、旅游、金融、商贸、物流为一体的海上门户，有利于构建粤港澳邮轮经济圈。

通过推进产融互动，产网结合等关键领域发展，以及对前海蛇口自贸区、太子湾项目、深圳国际会展中心一期等重大项目的开工建设，对于拓展招商蛇口在粤港澳大湾区中的土地资源储备以及优化在招商蛇口在香港和内地的业务布局都将发挥重要作用。太子湾项目 “一城三坊一公园”的设计格局，构建了一个低密度的生态花园城区，未来必将成为华南地区的焦点。太子湾包括了几乎一个城市需要的所有功能，奠定了蛇口宜居宜业的生活基调。不少大城市因为工作区域和生活区域的距离太远，造成上下班通勤潮汐现象。太子湾采用小尺度的单元规划，打造住宅、公寓、商业、酒店、娱乐于一体的城中城，并达到自然与城市有机融合，完美解决了北京等一线城市的“大城市病”。前海-蛇口自贸区的建立，使得太子湾项目拥有“境内关外”的天然政策优势，未来太子湾这个地方会成为香港一块“飞地”。

未完待续。。。

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