【PPP案例】片区型PPP项目案例分析

“政府引导，市场主导”的新型城镇化发展模式

• 综合性城市开发运营项目，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合。

• 城市运营商作为市场的主体，是城市资源的整合者、提供者和运营者。

• 法律保障：地方人大审议通过政企双方如何从土地回报中获利的方案。

1.4 中信滨海新城项目PPP模式投融资结构图：

1. SPV（中信滨海新城投资发展有限公司）以增资式收购股权的51%的方式与濠江区人民政府共同设立苏埃隧道项目公司 。
   

2. 政府主要是提供土地资源和政策资源；SPV主要负责整个项目的策划规划、资本运作、融资、产业运作、包括整个项目的运营管理还有品牌输出，资源整合等等。
   

3. 隧道项目建设将带动土地升值，进行招拍挂之后，地方政府会按照协议将前期投入及相应的投资回报返还给企业。
   

4. 地块出让的时序根据需求进行，出让价格根据市场调整，确保开发商都合理的利润空间。
   

5. 政府把部分招商权力让渡给了企业。

1.6 借鉴价值：

城市运营是以规划为导向的资源整合平台：三个要素是资本、产业和土地但是这三个要素都必须以规划为导向。

1. 对于政府：城市环境改善，产业的转型升级，得到了长期的税源和新增的就业岗位，另外还得到了土地增值的收益。
   

2. 对于社会资本：通过交易结构的设定也获得了合理的投资回报

1. 青浦区政府旗下青发集团、重固镇集体经济组织、中建联合体将共同出资组建项目公司作为实施本次PPP项目的唯一主体。
   

2. 采取一次授权、分期分类开发的模式，由政府与社会资本开展区域内新型城镇化整体投资建设开发合作。
   

3. 一次性授权的范围包括规划修编、土地整理、基础设施、配套设施、功能提升项目的投资建设运营、产业导入和产业发展服务等。
   

4. 青浦区政府会建立相应的考核机制对社会资本的工作绩效进行考核。

5. “政府主导，市场运作”的方式推进，青浦区政府在涉及公共利益的事项上拥有一票否决权。

2.4 PPP项目回报机制模式图：

2.5 PPP项目回报机制模式特点：

1. 所谓“1”，即一个基本模式，主要指综合开发模式；采取成本报销的方式。在基础开发过程中，以镇政府为责任主体，项目公司为实施主体，主要适用于开展动迁安置、基础设施建设等内容。资金来源为土地出让。
   

2. “3”，指的是三个补充模式，包括政府购买模式，主要适用于开展集建区外的部分公共设施的建设和运营，如美丽乡村建设，资金来源为政府中长期预算及各类专项资金。                    

3. 缺口补助模式，则主要适用于集中建设区内部分功能项目及公共设施项目的建设，资金来源为二级开发的存量收益，即定向出让价差。  特许经营模式，按照上海市特许经营权管理办法实施，无需配置财政资金及经营性用地。“X”即其他可能的合作模式。
   

4. 投资主体将按照实际发生投资额的一定比例获得投资回报，还可以通过相关建设工程利润、二级市场开发、产业导入绩效报酬等产生其他额外收益。
   

5. 社会资本将不参与土地收入的分成，所有的土地收入将全部留在重固，“产镇融合、城乡融合、生态融合、文化融合”。
   

6. 未来在城中村改造时，将有5万平方米的商办物业无偿移交农村集体经济组织，让农民获得长期回报，保障农民权益。

3.1 片区开发PPP模式运行结构设计要点：

具体运作方式的选择主要考虑因素：

财金【2014】113号文

1. 收费定价机制

2. 项目投资收益水平

3. 风险分配基本框架

4. 融资需求

5. 改扩建需求和期满处置

片区开发投融资结构设计考虑因素：

1. 资金的注入和退出方式

2. 项目公司股权结构

3. 项目资产的捆绑或弥补方式

4. 土地的性质

3.4 片区开发PPP模式交易结构设计要点：

权利边界：SPV项目公司权力设定 、项目资产权属 、项目提前终止 、项目移交 。

交易边界：特许经营期限与内容 、产出说明 、付费与补贴机制 、定价机制 、外部性 。

保障边界：保函关系 、保险方案 、风险应对机制 。

衔接边界：未来可能产生的改造升级需求——扩建需求以及合同有效期满地展期安排。

3.5 片区开发PPP模式回报机制设计要点：

1. 政府付费可用性付费、使用量付费、绩效付费。
   

2. 使用者付费 设计因素：是否适合？如何设定？政府是否需要保障项目公司最低收入？是否需要设置机制避免项目公司获得过高的利润？
   

3. 可行性缺口补助付费设计因素：是否存在“缺口”？如何设定不能获得超额利润？