特色小镇的投资包括两大块，一块是城市投资；一块是旅游投资；
城市投资包括健康、水利、健康投资；旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等。
于是
开发企业感兴趣。
地方政府感兴趣。
但没钱干不了。
咋整？！
融资有多种方式：
包括基金资金、政策性银行的政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等等，但其中PPP方式是最为行之有效的。
大家都知道特色小镇项目需要用PPP方式来化解融资瓶颈问题，但怎么搞呢？
PPP的核心特点是什么呢？
第一点是公共部门与私营部门的合作,在中国可以说是政府和企业的合作；
第二个概念,强调了利益共享,利益共享是我们PPP的一个核心要点；
第三点是风险共担；
第四点是提供公共服务,提供公共产品。
为啥要采用PPP形式呢？
首先说的直白一些，就是缓解地方政府的高负债。地主家也没余粮啊！！
其次是解决公共服务和供应效率比较低的问题。官僚主义害死人啊！！
第三解决民营资本难进入的问题。破解国有资本的强势垄断。
现在看看PPP项目常见及创新的融资模式。下图是PPP项目基本合同的体系。这个图表上我们看PPP参与的主体主要是四个方面：
第一,它是政府及其下属的机关、事业单位、国有企业；
第二是社会资本,也包括了国有企业、民营企业和外资投资企业。这些投资机构、社会资本可以是单独的投资人,也可以是联合体的投资人；
第三,参与主体是项目的公司,项目公司处在中间部位,非常关键；
第四,参与方是金融机构,包括了银行、保险、信托、基金等。
金融机构（金主）参与PPP往往有三种方式：
第一个是金主作为项目的社会资本与政府直接合作,然后通过政府的回购而退出；（股权卖给政府）
第二种合作方式是金主与其他的社会资本作为联合体,共同参与项目的公司,在PPP项目的合同约定范围内,参与PPP的投资运作,并且通过股权转让给他方的方式,在约定的期限届满时退出股权,实现收益；（股权卖给队友）
第三种参与PPP项目的方式是金主直接对PPP项目进行提供资金,也就是传统的项目贷款、信托贷款、基金、资产证券化等。（借出钱当债主）
国家的PPP基金也是一个重要的融资参与要素，是PPP项目的一个很有力的融资工具。那么,什么是PPP基金？国务院办公厅转发《财政部、发改委和人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见》中,也指出中央财政出资引导设立中国政府和社会资本合作融资支持的基金,作为社会参与项目,提高项目合作的可获得性,鼓励地方政府承担优先损失的前提下与投资管理经验的金融机构共同发起设起基金公司,并引入结构化设计,吸引更多的社会资本参与。（就是国家线出资，筑巢引凤，把社会游资引进来）
咱们国家的PPP引导基金,各个省市非常多，少则几十亿，多则上千亿，投资方式有哪些呢？
第一是直接投资的方式，投资市政道路,供水供气、供暖、污水处理,保障房、医疗、养老保证等设施，特色小镇的PPP项目同样适用长期合同下的关系明确，投资规模需求大，市场程度高，所以直接投资PPP是非常适合于基金的直投。（投重资产）
第二个投资方式是投资于项目的运营公司，也就是对运营公司的股权进行控股。股权投资虽然风险比较高，但是收益也很大,为了分散风险，基金可以一次性投资多个项目的运营公司。（投轻重资产结合的企业）
都有哪些形式的PPP产业基金呢?
模式一是政府主导的PPP产业基金。一般来讲，由省市级政府层面出资成立的引导基金，再以此吸收金融机构的出资，合作成立产业基金的母基金。合作成立产业基金的母基金，各地申报项目，经过了金融机构审核，由下级地方政府财政做劣后，风险由下级地方政府来承接，母基金做优先，杠杆比例一般是一比四，项目需要经过省市政府的审批，这种模式政府对金融机构还是有稳定的担保。（老爹联合金主做优先，儿子做劣后）
模式二是由金融机构联合地方国企成立的基金。金融机构联合地方政府成立的，是合伙式基金，一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。这种模式下,整个融资结构是金融机构为主导，比如说兴业银行和厦门市轨道交通集团成立的厦门城市产业发展基金的成立框架，基金总规模100个亿，采用PPP模式,全资子公司，兴业财富管理公司做GP，兴业银行和厦门轨道集团按照三比七的比例分别担任优先和劣后级，对厦门市周边的建设项目进行一种贴息保障性的杠杆型的基金提供。（金主做优先，企业做劣后，符合现行政策要求）
第三种模式是由社会企业主导的PPP产业基金。社会企业主导的PPP产业基金是由企业作为重要发起人，多数是国有大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险承担都在企业身上，但投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，相比以上两种模式，运作模式的灵活性很大，甚至可以实现完全的市场化运营。
那么基金如何退出呢？在讨论基金推出之前，先研究一下特色小镇有哪些商业模式？如下：
土地一级开发：仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
二级房产开发：包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
产业项目开发：一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
产业链整合开发：两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
城镇建设开发：公共交通服务、社会服务等城市服务；城市智能化管理、政府政策等城市管理；银行、学校、医院等城市配套。
有了上述的商业模式提供稳定的主营业务收入，基金的退出也就容易的多了。
资产证券化是产业投资基金,投入PPP项目中很有效的办法。在项目运营成熟以后通过将项目公司资产注入上市公司，发行资产证券化产品；
海外发行信托投资基金，即REITs等资产证券化的方式获得投资收益，实现投资者退出；
股权回购或转让退出。就是指产业投资基金投入PPP项目以后，在项目投资公司完成项目后，或者是说阶段性完成以后，由政府开发运营公司进行股权回购，或者说把股权转让给政府，开发运营公司或者是说其他的投资者。
这三种退出方式都是基金退出的有效方法。再根据每一个特色小镇的具体情况，具体设计方案，万变不离其宗。
特色小镇融资使用夹层基金，这是很多金融机构常做的一个办法。江苏的木渎小镇就有夹层基金,。当地政府出劣后五千万，信达出夹层资金一亿五千万，社会资本跟进三个亿，共投资五个亿，信达作为基金管理公司把控小镇建设的速度和质量。这个小镇的所有产业项目，将来都有资格以债转股，如果这个小镇中出现了广告产业、影视产业、文化产业等上市公司，社会资本就有优先购买权购买信达和镇政府所持有的股权，这部分将以原始价格进行转让，就会有非常可观的收益。
另外还有项目收益债，特色小镇运营好以后就会有很多的经营性收入，金融机构根据现在每年的收入测算未来数年的总收入，通过抵押率测算，向项目公司提供融资，去建设新的特色小镇。
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