老潘PPP-幸福产业投融资的六大要素(279)

非常感谢国合中心的邀请，今天下午有这个机会来这儿向各位领导、各位嘉宾学习，我非常高兴。关于“幸福产业”研究得不太多，但是因为我的工作和投融资相关，所以想从这个角度谈谈对“幸福产业”的粗浅认识。

要发展“幸福产业”肯定需要投资，没有投资这个产业发展不起来。投资就要融资，这两个是相结合的。要融资就得有合理的回报。投资人看了你的项目好，值得投资他才愿意把钱投进来。所以我想从六个方面谈谈我对“幸福产业”投融资问题的看法。

一、应区分不同的项目内容，选择合适的投资方式。

我们分析项目，特别是在分析基础设施项目的时候，收益性有三类。

第一类是项目以公益性为主，基本没有收益或者收益很少。这样的项目就应该以政府为投资主体，由政府来投资建设。我们刚才特别讲了“幸福产业”和社会事业的区别，在很多没有盈利的科教文卫体项目中很多属于这个层次，公益性的项目投资以政府为主。

第二类项目本身有一定的收益。但是还不足以完全弥补投资回报，带来合理的投资收益，达到吸引投资人的地步。这样的项目可以称之为准公益性项目。这样的项目如果引入社会投资者的话，比较合适的方式就是这几年很流行的PPP模式。政府和社会资本合作，往往政府可以给社会资本一定的补偿，一定的资源配置，增强投资回报，达到吸引投资人的目的。

第三类，有些项目本身也属于基础设施类的，但是它的商业性比较好，投资回报率比较高。文化项目、旅游项目、体育项目等等，这样的项目就适合采取纯粹市场化的方式，交由市场主体自主决策自主运营。

所以要发展“幸福产业”，做好这几大方面，在我们进行投资的时候，这不光是对我们的社会投资人，对政府也一样，跟决策部门（谈的时候），我们要区分这个项目的性质，按照它的收益性来划分不同的类别，从而采取不同的投资方式，吸引不同的投资者分别来承担，选择合适的投资方式。

二、做好项目规划，提高决策质量。

做规划的时候，特别要考虑到从需求出发，我们的“幸福产业”，幸福是谁的幸福？肯定是人的幸福。我们的服务对象就是人。当然这个人群是各种各样的，我们在做不同的“幸福产业”项目的时候，一定要明白，其实跟做一个商业项目也没有太大的区别。你要满足大家哪方面的幸福的需要，怎么样去满足。然后在满足的同时，还要特别考虑它的商业性。

我也接触过一些项目，包括地方的规划等等，看过一些类似的项目，我感觉很多项目在做项目规划的时候，往往是领导觉得怎么好看怎么来，怎么新鲜怎么来，他怎么喜欢怎么来。或者现在流行什么我就往里装什么。而没有去考虑这个项目本身它的独特的价值在哪儿，如何把独特的价值发扬光大。

我曾经看过一个红色旅游项目的规划，里面各种各样的东西非常多，房车、拓展、餐饮等，甚至党校都往里装，还有宣誓广场，面积很大，投资很大，那回报怎么来？这类身项目的回报率本身就不是很高，又往里面加了很多完全没有回报的内容，吸引力肯定就大大下降了。

因此，我们在策划项目的时候，一定要考虑它的真正需求是什么，真正的独特点在哪儿，把它的商业投资回报点挖掘出来。

三、运营过程中采取多种措施提高投资回报。

获得投资回报不一定仅仅是对来旅游的和来养老的人群本身，也可能有其他的方式来增加回报，这个可以举两个现实例子。

比如说香港地铁，我曾经和他们北京办事处的老总谈过，他当时有几个概念给我的印象很深。第一，他说我们香港地铁是国有公司。我说你怎么是国有公司？他说我们70%的股份是香港政府持有。第二，现在香港最大的房地产商是香港地铁，是上盖物业。前年给股东的分红回报率是7.2%，现在世界各地几乎所有的地铁公司都在赔钱，他作为地铁运营公司给股东7.2%的分红相当高了，就是地铁的上盖物业，就把价值充分发挥出来了。

我们国内也在大量修建地铁，但这方面做得远远不够。北京也有，北京地铁六号线在昆玉河附近有个上盖物业，车辆在这儿停留，检修检测，它适当下沉加盖，搞房地产开发，最贵的时候一平米卖10多万，这抵得上你卖多少张地铁车票？它其实就把土地资源的价值充分挖掘出来了。如果没有上盖物业的形式，只能满足简单的地铁车辆的停放，检修检测的功能。有上盖物业既不会影响这个功能的发挥，又把上层空间利用了，满足了大家的居住需求。这样肯定会对提高这个项目的回报很有好处。

第二个例子是德国的公厕。大家去过德国的都知道，在德国有正式规定，在城市的繁华地段，类似北京的西单、王府井，每隔五百米就有公厕，公厕收费一次0.5欧元。德国有个瓦尔公司，在政府招标的时候选这个企业建设公厕，他提出来两个免费，第一免费建公厕，第二社会公众免费使用公厕。大家觉得你不是疯了吗，0.5欧元本身就比较低。但由于这些公厕多建在比较繁华的地段，他把公厕变成了广告亭，而且是多种方式，做得非常火，广告做得不但让你没有抵触情绪而且非常喜欢，他其实是把一个公厕变成了一个一个广告亭，就主要靠广告的收入，结果现在一年净利润有几千万欧元。

这其实就是一种资源的多元价值挖掘出来了。我觉得我们做“幸福产业”，很多的康养项目、养老项目，本身就是微利的，不一定把眼光只盯在直接服务的对象身上，而是要挖掘它潜在的、多方面的商业价值。

四、一定要适应技术进步的要求。

说到技术进步大家都知道，技术进步在很大程度上可以改变我们人类整个的生产生活状态。当初蒸汽机的发明、火车头的发明带来了第一次工业革命，仔细想想，我们现在这个时代可能也正在经历人类历史上很大的技术进步、技术革命。

比如我们的人工智能、大数据、远程医疗等等，对我们的生产生活影响很大，比如说像餐饮业，大家以前说餐饮业是劳动密集型产业，但现在无人餐厅开始出现了。像这样的技术，将来会不会对医疗服务、养老项目产生相应的影响？类似无人餐厅这样的经营理念、运营方式是不是可以用到这里面来？可能有些新的技术进来之后，你的业态就发生了根本性的变化，这时候如果我们还是按照传统的方式来建设、来运营、来设计，等到新的东西出来之后，那对你就是颠覆性的覆盖。

所以我们在做幸福产业的时候，一定要考虑到未来的技术发展、技术进步对这些产业可能会带来的一些影响。

五、要加强企业自身管理。

要量力而行，特别是保持好我们企业的自身的现金流，避免片面追求扩大投资规模，超出自身能力多上项目。大家知道，在PPP领域，现在东方园林的日子不是很好过，它为什么出现这种情况？我觉得重要原因之一就是过多过快地拿了大量的PPP项目，这些项目都是基础设施，特点是投资规模比较大，周期比较长，投资回收相对慢。它拿了大量的项目，前几年都处在投资建设阶段，没有开始运营，项目还产生不了收益，没有回报。那在这时候需要大量投入，没有回报，现金流是很紧张的，如果有风吹草动，满足不了现金流需要，可能企业就撑不住了，导致企业运营有问题。

还有华夏幸福，在固安做得很成功，在全国拿了70多个产业园区，前期也需要大量的投入。做产业园区，前期大量的基础设施投入是必不可少的，这样大量的钱砸下去之后再招商引资，招商引资来了、企业产生效益了，园区运营商才能获得相应的回报，这对现金流的要求也非常高。所以华夏幸福现在采取多种方式融资，包括通过股权转让引入平安做股东，又把他的环京的土地拿出来跟万科合作。

我们做“幸福产业”，这里面很多项目跟我刚才讲的环保类PPP项目或者产业园区项目都很相似，都是投资期比较长，回报相对较慢。如果超出企业自身能力拿很多项目，有可能对企业将来的经营造成比较大的影响。

六、研究和利用新型融资工具，提高自身融资能力。

这几年ABS在中国发展非常快，每年百分之几十的项目在增长，很多地方都在做，包括京东金融、蚂蚁金服也都在做类似的事情。比如我们的购车贷款，也可以做ABS。

REITS发展最好的是在美国，REITS是把成熟的不动产的物业在资本市场上做证券化，相当于项目上市，不是企业上市。ABS主要是为了收益，REITS有时候附带产权的转让。当然有一个共同点，也是把未来的投入提前折现，提前回收，这样能减轻当前的压力，降低负债率，增强新的投资能力。美国有一些医疗中心等等也有REITS的产品。