独家|关于PPP模式在土地整治项目中的工作思路

摘要：根据以往情况来看，各地方政府的土地整治工作的资金来源主要是依靠地方财政，但鉴于各地经济发展不均衡，财力水平也趁次不齐，土地整治工作开展较为困难。本文主要结合国家相关政策文件，探讨PPP模式在土地整治及衍生业务的工作思路。 

（一）确定社会资本。原则上，土地整治的实施机构一般为当地政府的自然资源部，由其根据《招标投标法》《政府采购法》相关规定，通过公开招标、竞争性磋商、竞争性谈判等方式确定土地整治的社会资本方，并由政府代表（一般为城投公司）与社会资本方共同出资成立项目公司，通过与政府签署《PPP项目合同》，获得项目特许经营授权。具体运作方式：

(二）运作方式：BOT（建设-运营-移交）

(三）回报机制：

1.可行性缺口补助：适用于有部分收入，但无法完全覆盖项目。比如土地整治后用于准公益项目（供水、供热等）

2.政府付费：土地整治后无项目或纯公益项目。比如公共设施、绿地、道路等。

(四）项目期限：10-15年，视情况而定。

(五）项目内容：项目建设内容一般包括农用地和未利用地征收，土地平整及配套基础设施建设（包括道路、绿化、供水、排水、供热等）。社会资本方承担项目的投融资、建设和运营维护等工作。建设期一般为1年或1年以内，合作期满后，项目全部资产将无偿移交给政府。 

（六）衍生应用

相比土地整理，土地整治对我国实施乡村振兴战略中一个非常好的切入点，通过土地整治，培育发展旅游农业、生态环境建设、城镇化建设等内容，形成地方政府新的经济增长点，完成土地结构供给侧结构性改革。

（七）注意事项

1.根据《关于做好2019年中央财政普惠金融发展专项资金管理工作的通知》（(财金〔2018〕122号)）文件要求，2019年起，中央财政不再安排政府和社会资本合作（PPP）项目以奖代补资金。

2.根据《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）文件要求，对财政支出责任、使用者付费等指标进行约束。

3.社会资本在介入地方政府土地整治项目前，应仔细研究当地土地利用总体规划、城市空间总体规划及土地整治规划等相关文件及批复，确定项目合法性。

4.对于可行性缺口补助的土地整治项目，社会资本应根据当地政府财力、项目实施难度易进行合理预测，尤其对项目回报机制要认真调研，完全捆绑项目合作区域有收费权项目特许经营权；对于政府付费项目，社会资本方应积极配合政府，结合当地实际情况，在旅游开发、农业发展等进行统出谋划策，深入挖掘项目的潜在价值。

5.社会资本应在《PPP项目合同》中尽可能详细的约定双方权利义务，充分保证本方的知情权、收益权。在风险分方面，要明确涉及拆迁安置、项目审批以及发生纠纷时政府管理深度。