PPP项目融资全解析、资产收购与股权收购的差别

采用项目融资模式时，项目的发起人(一般是项目投资者或项目主办人)通常会作为项目公司的股东，为项目的投融资、开发建设、经营管理而成立一家专门的项目公司，并以该项目公司为主体，以经营项目本身的现金流和全部收益作为偿债资金来源，以项目公司的全部资产为增信(担保)的主要措施。根据项目融资的基础资产特点，按照追索权利的划分，项目融资有无追索权的项目融资和有限追索权的项目融资两大类。

(1)长期性：公司通过股权融资获得的资金没有到期日，因而是长期的，只要公司存在，就无需归还该笔款项;

(2)不可逆：公司股权融资获得的资金不需要归还给投资人，投资人只有通过出售公司股权获得本金;

(3)无负担：股权融资不要求每期进行分红，是否进行分红、分红的时间及金额可以按公司实际情况而定。

债权融资的第一个特点是具有期限。与股权融资不同，债权融资分短期、中期和长期，有时间限制，即使是最长期限的债权融资，都是需要按照约定归还的。

第二个特点是在清算时比股权融资有更高的优先级。因此，债权融资获得的资金只能作为公司运营资本的补充，放贷方也会考虑风险而控制放贷的资金额度，公司不能完全依赖它完成新项目的投资。

第三个特点是带给公司杠杆收益的同时并不影响公司控制权，反映到资产负债表上是负债，但它会抑制公司投资冲动，增加公司破产的可能。债权融资的类型有银行信贷、民间借贷、中票、企业债、信托融资、项目融资、租赁等。

表外融资(Off-Balance-Sheet Financing)的全称为资产负债表外融资，现实中往往简称表外融资或帐外融资。部分 PPP 项目(特别是交通项目使用某些一次性资产的情况)会使用此类融资方式。

经营租赁是应用最广泛的表外融资方式，但需要引起重视的是，同属于租赁的融资租赁并不算表外融资。经营租赁与融资租赁的区别在于，经营租赁是当公司需要临时使用某项资产时，向外界进行的仅以使用资产为目的的租赁行为，公司并非想拥有该项资产，而融资租赁往往是由专业的租赁公司购买资产，再向公司出租的行为，实际相当于分期付款把该项资产出售给了公司。　

PPP 项目由于结构形式通常为单一的项目公司，涉及合资经营的情况较少。合资经营指公司持有其它公司股权，但并未控股，或未实际控制该公司的行为。此时该项投资在资产负债表上显示为对外投资，且营业收入并不在利润表上显示。但部分PPP项目在结构层面可能应用特殊目的公司(SPV)。特殊目的公司指某公司为了自身利益，发起成立一个新公司，且该公司仅为满足发起公司的一些利益。此类公司往往注册在百慕大、英属维尔京群岛等一些离岸地区，采用极高的资产负债率，发起人隐蔽在身后，但却承担所有风险。　　

资产证券化反映了将资产放到金融市场进行流通的过程。通常该项资产需要具有价值或稳定现金流，之后通过发行的方式在金融市场公开出售，使资产获得流动性。PPP 项目除了可以将自身股权或项目收益权进行证券化以外，还可以将部分应收款或部分产品(比如风电项目的碳排放权)进行证券化，从而快速获得流动性。但是在实施过程中需要注意该项行为是否满足当地的会计准则，是否需要计入资产负债表。此种方式在金融市场发达的美国比较普遍，目前在国际上逐渐流行。近年与中国有关的 PPP 项目融资案例是香港迪斯尼乐园的资产证券化，它将对政府的应收账款在金融市场进行了出售。

资产收购与股权收购的差别是什么，存在优劣么？

顾名思义：资产收购就是收购资产，股权收购就是收购股权。

要资产收购还是股权收购主要是看：

买方想买什么，是资产还是资产以外的东西（如人员、业务体系等等）

卖方想卖什么，是单纯想把资产卖掉（如精简部分非主营业务）还是想把整个公司卖掉；最后怎么操作就看在哪里买房和卖方能达到利益共同点。

>>>>资产收购和股权收购无绝对优劣

首先看买卖双方的需求。如果买方需要的就是卖方的资产一般就是资产收购，如果买方需要的卖方的人才或者业务一般就是股权收购（如互联网公司的收购一般都是股权收购，因为资产在公司里往往不是最重要的部分）。

其次看实现过程中的法律障碍，有些资产在转让上可能存在法律障碍，如某些地区的采矿权、土地使用权。如果直接转让需要种种复杂的审批，那么如果把这些资产放在一个空壳公司里通过转让股权的形式就能一定程度上避免审批实现间接转让。（比如北京限制外地人买房，但是没有限制外地人买受让公司股权，如果一个非北京人购买一家只有一间房的公司就相当于实现了外地人买房）。另外通常来讲收购资产法律关系简单，收购股权可能还涉及隐瞒负债、诉讼等潜在问题。

同样的，有些公司的股权转让可能存在法律障碍（如某些国有股或外资股），如果想转让部分业务，通过转让经营性资产的方式可能更容易实现一些。

再次就是税收考虑，如果通过资产转让和股权转让能够达到的实质意义相同并且在法律上都可行，就可以看看用哪种方式能够少交税。通常来讲通过股权转让避税会更容易一些。

房地产项目收购可分为项目资产收购和项目公司的股权收购（或者增资扩股）两种方式，其他方式还有以商品房包销方式转让和以承包经营方式实转让

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。

第一，不收购项目公司股权只收购项目资产，可以最大限度地避免项目公司或有债务的影响。由于项目资产收购不涉及股权变动，只是项目公司对其资产(土地或者在建工程)出售，项目公司的一切债务仍由原项目公司承担，对于受让人来说，项目公司资产收购不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务咖担保等)而影响、妨碍、拖累项目过产后的开发行为，无疑可以降低商业风险。

第二，项目资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税。

第三，项目资产收购有利于树立受让人的企业形象和良好的商业信誉。项目资产收购后是以受让人的名义进行后期开发及销售工作的，这样一方面可以充分利用受让人的商业信誉进行后期经营，另一方面开发项目的不断增加又可以提升受让人的品牌信誉等。

一是如前所述项目资产转让会受到投资规模的限制，若未完成总投资额的百分之25％，按照法律规定禁止项目资产转让。

二是手续复杂、耗时较长。由于项目资产收购实质是开发主体的改变，因此收购完成后要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。

三是交易费用较高，项目资产收购属于不动产交易，买卖双方需要缴纳一定数额的税费，例如增值税、契税、印花税、营业税等。

四是对于在建工程转让的程序要求和审查日益严格。

第一， 可以规避项目资产转让中要求完成投资总额百分之25％的法律规定，有利于投资者尽早转让项目；

第二，收购手续简单，与资产收购相比无需办理土地或者在建工程的过尸和各种证照的更名手续，只需交易双方签订股权转让合同，并办理相应的工商登记变更手续，收购手续相对简单；

第三，节约时间、缩短了开发周期，由于项目公司股权收购只是投资者(股东)发生变化，开发主体并未发生改变，故办妥股权转让手续后，新投资者只需要实际出资便可继续开发经营，既方便又快捷，尤其是对于不具备房地产开发资质的投资者来说，不但省去了办理土地或者在建工程的过产手续，而且避免了重新成立项目公司的繁琐过程，无疑会节省时间、缩短开发周期；

第四，节省交易税费，由于项目公司股权收购不涉及开发主体的变更无需办理资产过户手续，因此收购项目公司股权也无需缴纳不动产交易的契税。

第五，以房地产项目公司股权转让方式进行整体房地产项目的转让，不但可以使得企业实现短频快的资本运作，在短时间内合理的将企业资本整合并重新优化配置，也有利于避免企业在房地产合作开发中遇到种种风险。

一、与资产收购方式相比受让方的交易风险加大。项目公司股权收购完成后，原股东(即转让方)获得转让金后撤出项目公司，新股东(即受让方)进入项目公司并继承原股东的权利义务。若原股东故意隐瞒项目公司或有债务，对新股东来说极为不利，稍有不慎很有可能陷入项目公司或有债务纠纷的陷阱。虽然可以在股权转让协议中作相应限制，但不能对抗善意第三人；

二、不利于树立新股东的品牌效应，众所周知，目前我国房地产公司的开发资质与该公司完成开发总量密切相关，完成开发总量越多房地产开发公司的资质也就越高。由于项目公司股权收购不改变原开发主体，虽然新股东实际完成了被收购项目的开发工作，但仍不能计入新股东的开发业绩，所以不利于新股东商业信誉的提升。

三、受让方接管项目公司后，需要对项目公司的员工负责，整合好了是一种资源和优势，整合不好可能引发劳动争议；

四、该方式使得受让方节省3%的契税，但综合来看，转让方可能需要交纳数目不小的营业税和所得税，而对于受让方来说，其他税费可能最终并未减少。

五、近年来，国家关于对以变相形式转让房地产项目逐渐加强限制，除投资额必须达到25%以上外，在土地出让合同中明确，从一级市场受让土地的权利人，其组建项目公司承担相应房地产项目开发的，其在项目公司中的股权比例不得低于90%。而且随着相关部门加强对项目竣工后的核查，以股权转让或重组方式转让房地产项目，亦难以最终避免前期投资额必须达到25%的限制。

六、目标公司进行房地产开发，往往是在一个地上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店、商贸等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加收购成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。

商品房包销的规定和操作模式所体现的包销法律特征是： ⑴包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人的主体资格却无法律限制（境外投资者另论），可以是房地产开发商或是中介服务机构、其他公司甚至是个人。⑵签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后，均不影响合同的效力。当然，与买受人签订商品房买卖合同的行为必须是在取得预售许可证之后，否则，商品房买卖行为无效。这是包销合同的履行问题而非合同的效力问题。 ⑶包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治，付款时间可以按绝对时间（日历时间）或项目开发进度或工程施工形象进度或销售进度等标准单一或综合确定。

有人认为“包销人在没有完成销售的情况下，先行向开发商支付房价款的行为事实上是一种融资行为，属于无效行为”，但目前没有法律依据。现实中一方有地有项目，另一方有资金的情况比比皆是。

不论是承包经营项目公司或是项目本身，项目开发过程的权利义务与经营利润的取得才是承包人所关心的，基于房地产开发项目的复杂性（包括项目市场价值的波动）以及承包人的权利行使在很大程度上需要依附于发包人本身的特性，稍有不慎，都可能被发包人以合同无效或承包人违约（如损害发包人商业信誉等软条款）为由主张解除合同或者恶意不配合（如拖延签字、盖章等）以损害承包人的利益。因为承包行为一样不改变项目公司的股权结构和项目权属，只要在经营权利的分配、债权债务的承担、承包利润的取得、履约担保与信任机制的建立等环节精心设计，承包经营也可以作为实现广义上项目转让方式之一。

或有债务主要是指尚未到期的债务或者将来债务发生的可能性非常大，如无意外将来一定会发生的债务，只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务，在房地产项目转让时尚未发生，所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒，倘若受让人稍有差错就可能在项H收购后陷入无休止的债务纠纷之中。或有债务的处理通常有以下两种方式：一是在房地产项目收购的前期筹备阶段，聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查，以摸清被收购项目的真实财务状况；二是起草完备的项目收购合同，尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务，尽量采取受讣人预留履约保证金的方式以制约转让人。

转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险，其主要表现为以下三个方面：一是转让人故意隐瞒现存债务；二是利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务；三是假冒项目公司印章伪造项目公司债务。笔者认为，针对上述情况最好的应对办法主要有以下两个方面，一方面完善收购合同条款，增加转让人恶意违约的成本；另一方面加强对项目公司印章的管理，在签订收购合同的同时就共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购合同中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均由转让方承担。

版权声明：本文著作权归新newPPP平台所有，NewPPP小编欢迎分享本文，您的收藏是对我们的信任，newppp谢谢大家支持！