首先，什么是城镇综合开发呢?城镇综合开发是以土地开发利用为基础，以投融资为关键，以运营绩效为导向，对新城或旧城进行集中连片统筹开发，是新型城镇化建设和经济结构优化发展的重要方式。
城镇综合开发包括五大内容，分别是规划设计、土地整理投资、基础设施和公共设施建设、运营服务与产业发展服务。
如果按照业态来分的话，城镇综合开发根据产业服务和基础设施建设所占的比重不同，又可大概分为三大类:偏重基建类、产城融合类、轻资产运营类。
为什么城镇综合开发项目要使用PPP模式呢?我想简单回顾一下政府传统投融资模式。第一种方式是政府发债。14年国发43号文规定，只有经国务院批准，省级人民政府才能在限额内发债，市县一级政府举债需通过省级政府代为举债。这样，地方政府发债的途径就被严格控制。通过平台公司融资也是地方政府常用的投融资模式，然而43号文同时规定剥离融资平台公司政府融资职能，将企业和政府的职能完全剥离，融资平台公司不得新增政府债务，不得为政府举债，政府不得为融资平台的债务进行担保或偿还义务。第三种方式是政府购买服务，也是地方政府进行基础设施投融资的主要方式，通过将工程打包成政府购买项目进行投资建设，财预87号文又严格规定必须先有预算，在政府采购目录内才能够采用政府购买服务模式，并且设置负面清单，严格禁止将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。以前很多能做政府购买服务的项目现在已经不能做了。在50号文和87号文之后，财政部又加强了对违规融资的问责力度，今年5月份湖北黄石经开区主任因2015年违规融资行为被问责，自2017年起河南、江苏、内蒙、重庆、山东等地已有多起违规融资被问责的案例。在传统政府投融资方式被限制的情况下，地方政府又有很多民生工程需要投资建设，以PPP模式实施城镇综合开发项目就是一种很好的选择。因为在PPP模式下，政府不能够为项目公司承担任何融资担保，需将支出责任纳入政府预算，并按照绩效考核标准支付费用，但不计入政府负债。
城镇综合开发从产品公共属性、长期运营合作等方面与PPP模式有天然的契合度。城镇综合开发项目也需要利用PPP模式建立长期均衡约束机制，避免社会资本只着眼于短期利益，实现长期多方合作共赢。
下面我想用三个案例，简单回顾一下城镇综合开发PPP项目在国内的发展。第一个项目是张江技术创新区项目。这个项目是1999年开始建设，由社会资本负责前期的动拆迁、绿化、市政配套建设等工作，并由政府支付租金收回成本和收益。但是这个项目没有产业导入和运营服务，建设占比较大，只能算城镇综合开发PPP模式的雏形。
第二个项目是固安产业园区项目，这个项目里包括了城镇综合开发的五项内容，包括土地整理投资、基础设施和公共设施建设、产业发展运营服务等。该项目经过十多年的运营，取得了较好的经济和社会效益。但我个人认为项目存在两个问题:第一是回报机制设置与我国预算法相违背，第二是这个项目没有按照国家部委的PPP操作流程实施。所以，我个人觉得这种模式还待完善。
在2015年，国内出现了第一个被官方认可的城镇综合开发PPP项目，就是西安市徐家湾地区综合改造PPP项目。这个项目当时以专家评分第一名的成绩入选了财政部第二批示范项目。该项目占地12.48平方公里，由绿化中心、综合服务区、生态宜居区、科技孵化区等多项功能聚集区域。涵盖了规划设计、土地整理投资、基础设施建设、综合运营服务、产业导入和产业发展等五种业态均衡分布，实现了区域功能的整体提升。
随着第一个官方认可的城镇综合开发PPP项目的出现，这两年出现了很多此类型项目。截至2017年5月31日，财政部PPP综合信息平台共有793个该类型项目，占全国PPP项目投资额10%，将近1.6万亿。这说明地方政府对这种类型的项目需求量巨大。
城镇综合开发项目在具体实施过程中，个人总结有6大要点。第一是项目的合作范围与内容。一定是具有公共属性的服务才能纳入PPP合作范围，商业地产开发是严格禁止列入的。对子项目需按照不同属性认真分类，便于后期设置回报机制和绩效考核等。
第二个要点是财政承受能力论证及资金来源安排。因PPP项目规定，政府每年全部PPP项目支出责任不能超过年度一般公共预算支出的10%，城镇综合开发项目往往投资额大，很容易突破上限，在2015年经过业内专家研讨，将基础设施和公共设施运营服务、产业发展服务和整体规划服务放在一般公共预算支出，将基础和公共设施建设、土地整理投资放在政府性基金预算。这样既保证了政策的合规性，也能够让地方政府顺利的支付PPP项目费用，还能腾出其他公共预算额度，进行其他PPP项目的投资。这种安排方法也在2016年财金91号得到了认可。
第三，回报机制设置的是否科学、合理，关系做到合理的风险分配的关键因素。城镇综合开发PPP项目的回报机制主要分为三种，根据子项目类别及特点分为政府付费、使用者付费和可行性缺口补助。
第四，绩效考核，绩效考核指标是PPP项目政府付费的依据。针对城镇综合开发项目，绩效考核首先应该分类型、分子项单独设置绩效考核指标体系。其次，应该根据项目处于不同阶段的特点，例如建设期、运营期和产业导入期，分别设置阶段性考核标准，还应设置税收增量、提高就业率、招商引资落地率等整体性考核标准。另外，由于子项目繁多，周期较长，还要考虑到项目在未来实施过程中有不确定因素，因此有必要在合同中约定好绩效考核原则，再谈判的空间，能够及时调整，以便绩效考核指标符合项目实际情况。在绩效考核和付费相结合的时候，要把整体绩效标准与各子项绩效付费挂钩，这样更能引导社会资本注重项目全生命周期管理，实现整体效益最大化。
PPP项目的财税处理不仅是城镇综合开发项目的难点，也是所有PPP项目最容易忽略的环节。针对不同阶段的PPP项目，有不同的财税处理准则。如成立项目公司时，涉及到政府和社会资本方的投资，适用于长期股权投资处理;项目建设阶段可以参照《企业会计准则第15号》处理;项目融资过程中借款费用根据《企业会计准则第17号-借款费用》处理;对于政府付费类的PPP项目，由于政府付费不同于无偿的政府补助，需要根据补贴的性质确认为相应的收入项目等。根据不同模式的PPP项目，财税处理也不同。如资产权属确认问题时，BOT、ROT、TOT、BOO等不同模式，需依据业务活动特点进行相应的财税处理。
来源：北方网编辑尹辰辰
以实战面对实践，大城已呈、不负城市心
新常态下城镇综合开发PPP模式实战精品研修班
各有关单位：
随着PPP模式广泛推广和新型城镇化战略积极推进，城镇综合开发项目采用PPP模式越来越受到各地政府的青睐。城镇综合开发是以土地等资源盘活为基础、以投融资为关键、以运营绩效为导向、对新城、旧城或者城镇周边进行集中连片统筹开发，进而实现新型城镇化建设和经济结构优化发展的重要方式。在经济新常态形势下，特别是在政府坚决去杠杆、严控地方政府债务、各地PPP项目财承不足的环境下，欠发达片区公共资源如何盘活，如何成为引领地方经济社会发展的新载体，企业如何顺势而为进行战略转型、高效投资？
城镇综合开发作为国内经济的重要引擎和载体，是保障地方社会经济可持续的关键，由于我国PPP政策还处于深入和规范过程中，城镇综合开发类PPP项目具备其投资巨大、合作范围广、结构复杂、产城融合难度大、投资回收期长，对区域发展影响较大等特点，系政企双方的战略合作。围绕新型城镇化、经济新常态、PPP新征程三条主线，城镇综合开发成为了历史选择，如何成功运作和实施城镇综合开发PPP项目，实现合作共赢？
一、研修内容
（一）政策解读及城镇综合开发PPP模式发展形势和趋势分析
政策解读
1.《国家新型城镇化规划（2014-2020）》
2.《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发[2016]8号）
3.《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发[2017]7号）
4.《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划[2015]2832号）
5.《土地储备管理办法》（国土资规[2017]17号）
6.《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金[2016]91号）
7.《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金〔2017〕92号）
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城镇综合开发PPP项目发展形势和趋势分析
1.城镇综合开发PPP项目入库项目历史、现状和趋势分析
2.城镇综合开发项目PPP模式爆发的根源及发展趋势
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（二）哲思与法理
1.如何成为政企双方的战略选择
2.如何构建新型政商契约关系
3.PPP模式适用的关键优势及注意问题、遵循原则
4.十二大特性辨析
5.内在核心机制、原理与逻辑
6.政策法律制度剖析及风险防控关键点解析
7.项目结构分析和产出说明
8.城镇综合开发PPP项目应遵循那些基本原则
（三）经济分析
1.投融资创新实务
2.回报机制设置
3.片区资源盘活、政府性基金使用、经营性项目挖掘
4.地方政府财承困局如何破解
5.财务测算思路、方法及要点
6.盈利模式分析
7.项目开发现金平衡与政府结算
（四）实操流程经验分析
1.PPP项目策划、规划、可研和立项等前期工作
2.一方案两报告编制、评审及批复实操流程
3.城镇综合开发PPP项目采购方式的选择、采购
4.城镇综合开发PPP项目入库条件、程序及工作机制分析
5.如何在三至四个月内确保项目入库和落地实操建议
（五）项目PPP运作疑难点解析
1.567亿五大城镇综合开发PPP项目被财政部点名原因分析
2.城镇综合开发PPP项目合作内容及其结构完整性
3.城镇综合开发PPP项目项目合作范围、合作期限、投资金额等项目关键边界条件的设定与衔接
4.项目投融资结构及实施设置
5.城镇综合开发PPP项目回报机制、绩效考核机制等关键机制设置及运转实施
6.城镇综合开发PPP项目合规性答疑
7.城镇综合开发PPP项目运作流程特点、操作方法及难点
（六）项目落地实施过程重点难点分析
1.项目前期策划、规划问题
2.项目投融资困局及破解建议
4.“土地一二级开发”相关事宜及其对城镇综合开发PPP项目影响分析
5.城镇综合开发PPP项目实施方法
6.PPP项目的企业运营、政企合作及政府监管
7.其他
二、研修目的
通过深度和实操性精品班研修，对城镇综合开发PPP项目:
1.了解其十二大特性；
2.理解其内在的哲理和逻辑；
3.掌握其架构和基本机制；
4.辨析项目运作中难点和疑点；
5.熟悉项目运作实操流程；
6.了解项目的实施特点，分析在政府PPP财承有限的情况下如何对项目进行投融资并保障回报。
三、研修特色
★以实战面对实践，实操为主；
★由表及里，深度解析，知其然使其所以然，以达到灵活运用之目的；
★案例剖析，点对点互动，解疑答惑，激发创新。
四、部分实战案例分享
贵州省：
贵州清镇市产业新城PPP项目
贵州修文县产业新城PPP项目
贵州六盘水市水城县玉舍特色小镇PPP项目
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河南省：
河南郑州市上街区生态新城产业新城PPP项目
河南开封祥符产业新城PPP项目
河南洛阳轨道交通产业新城PPP项目
河南焦作武陟县产业新城PPP项目
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湖南省：
湖南湘潭市雨湖区产业新城PPP项目
湖南益阳市衡龙产业新城PPP项目
湖南湘江新区大科城区域综合开发PPP项目
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山东省:
山东济南长清汽车科技小镇PPP项目
山东省济宁市任城区智慧城市产业园建设PPP项目
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五、研修地点及时间
时间：2018年10月29-31日（29日为报道日）
地点：武汉
2018年11月、12月，具体时间地点请联系我们！
每月循环开课！全年各类主题培训300多期，最新课程安排请联系我们！
另为回馈广大学员,不定期举办相关主题的线上免费直播活动！听课地址联系我们索取！
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