以下是根据该书“综合篇”“案例篇”“展望篇”顺序整理的部分笔记及想法。
一、综合篇
这部分采用偏理论的风格，分别阐述投融资规划的理论基础、现实意义、分析视角、研究对象和编制依据。
图1 投融资规划方法体系示意图
按照我对投融资规划概念的理解，简单地说，它是采用系统工程的方法论，解决城市基础设施投融资的各种问题。其产出体现在划清“边界线”、算清“经济账”、理出“项目单”、列出“时间表”、画出“路线图”。其作用在于辅助政府决策、界定各方职责、有序推进落地。在这一过程中，政府和社会资本的共识在于提升城市价值，在增量中分享收益。以片区综合开发为例，项目实施过程实际也是整个城市价值提升的过程，且清晰表明不同阶段所发挥的具体价值。
图2 片区综合开发过程（城市价值提升过程）
和“投融资规划”概念最早在2007年提出时相比，本书对投融资规划的研究对象进行了系统说明——人口、土地、产业、规划、资金。
1.人口
不同于一般规划提到的户籍人口或常住人口，投融资规划提出“城市消费者”的概念，指一个城市（镇）所直接服务或间接服务的所有消费者的总和，是站在城市功能和承载力的角度看待人口问题。
个人认为，“城市消费者”类似利益相关者的概念。比如对于片区开发项目，其所研究的是包括所服务的居民及企业等各类主体；对于旅游项目，需要考虑当地居民、外来旅游人群等。有些项目实际操作困难，与“人口”预期出现偏差逃离不了关系。
2.土地
该书提醒应正视土地的作用，因为土地是城市发展的生产资料，也是城市融资的信用基础，还是城市投资的回收来源。在城市发展客观规律中，非成熟区域或城市新区，其最初的信用基础和财政收入来源只能是土地；即便是成熟区域或老城区，土地收入也是地方财政收入的主要来源。基于此，土地价格评估工具的主要原理也是根据土地所在区域的规划实现情况和公共服务配套水平来确定土地价值。
的确，土地是城市开发建设的载体（也是基础设施、公共服务设施、产业发展等具体项目的空间载体）。抛开“土地财政”的问题不谈，如何合法合规获得土地是项目落地的前提，这或许也是目前特色小镇、乡村旅游、农业发展等类型项目推进所需解决的一个难题。
3.产业
产业是城市持续发展的动力，也是维护社会稳定的基石。通常，在产业规划缺乏或产业定位出现偏差的项目上，设置产业研究专题，将产业发展与区域开发、财政税收、社会就业等统筹考虑，为制定合理的投融资规划和方案服务。
随着“土地财政”在政策上可能受到更多规范，产业研究在投融资规划中的角色可能需要加大。比如在片区综合开发项目财务测算中，有必要适当降低土地收入、调高产业税收的比重，真正体现整体的、可持续的“开发性”。
4.规划
投融资规划是以城市规划为基础，具体包括空间规划、土地利用规划、国民经济和社会发展规划、产业规划及其他专项规划。它是以资金为突破口，统筹整合各类规划，做到“多规合一”，并把项目和资金匹配起来，形成“规划对项目、项目对融资”的线条，确保各项规划有可落地的项目、各项目有可实施的投融资方案。
5.资金
这部分概括为借、用、管、还。
“借”是融资，研究融资的信用、渠道、手段和方法；“用”是投资，研究具体投资哪些项目、匹配哪些资源、什么时候投、谁来投等问题；“管”是监管，即基于有关的监管政策法规，协助监管主体进行体制机制创新和优化，确保监管有效，合规操作；“还”是还款，狭义上是如何偿还借款本息，广义上是投入与产出的匹配，明确项目的回款来源、保障预期收益目标实现。可以说，“资金”是投融资规划的核心和灵魂，也是区别于其他规划的主要特征。
在经济下行压力加大、地方政府债务严控、PPP政策趋紧等综合因素下，城市基础设施建设的投融资问题有进一步深入的迫切需求。这可能也是投融资规划自2007年首次提出以来进入新一轮发展时期的机遇所在。
二、案例篇
十个案例各有特点，所传达出来的信息似乎也是精心安排。
长阳案例创新在土地组团式开发、政企民的权责利对等、项目“肥瘦搭配”成本分摊等做法。
淮南山南新区案例阐述政企责任边界划分、城市价值提升共识达成、利益共享机制构建等。
黄山案例说明城市发展中平台公司作用及其转型、城市资源整合及项目投融资统筹安排。
吉林哈达湾案例在老工业基地改造上具有典型性，在财务模型搭建、资金及城市信用平衡、各方收益保障等方面做了探索。
滕州高铁新区案例是投融资规划在县级城市新区上的实践，对项目进行分类管理、对应不同主体及投融资方式，整体上追求区域动态平衡与滚动开发。
威海滨海新城案例在立足城市圈找突破、依托资源谋增值、遵循规划推落地、基于土地筹资金、政企合作架桥梁、产业带动求发展、人口导入促融合七个方面做了不少研究。
江门案例是基于江门市本级实施的投融资规划项目，对于城市资源、城市资产、城市投融资等系统性问题进行了接地气的研究。案例具体进行了投融资规划边界研究（含成本、期限、信用和债务边界）、项目优先顺序研究、城建可用资源研究、债务和金融产品研究、模式设计研究共5个专题研究。基于扎实的研究，通过现金流平衡、信用平衡和债务率平衡三个平衡测算，制定具体的实施方案。在融资方案上，基于“代际公平”提出充分利用长周期的融资，并严格控制城市整体负债率，建立“借用管还”机制，管理城市信用，确保融资上的可持续及城市基础设施建设的可持续。这一案例还在于其灵活性，如根据2014年新的政策形势进行了中期调整，加入PPP这一模式的安排。
深圳坪山新区案例是基于“多规合一”的投融资规划，其主要工作体现在合理预测新区投资需求及规模、评估现有资源及投资支撑能力、明确新区开发主体及总体开发策略、明确开发建设时序及投融资安排、优化相关政策及组织机制。其中，资源盘整方面涉及土地资源、各种财政资金、经营性国有资产（含融资平台等）；时序安排上，综合评价项目类型、投资规模、服务范围、需求程度等因素，采取优先推进（意义重大、对区域价值提升明显、紧迫性强的项目）、重点安排（有助于完善片区市政和公共配套、提升片区环境品质的项目）、保障续建项目投资等三原则。
北京城乡结合部项目规划案例分析了国内旧城改造的三种逻辑（“成渝”综合改革开发逻辑；“广深”城市再开发逻辑；“京沪”以户籍为核心的改造开发逻辑），并分析阐述了北京“调、拆、建、转、管”五种具体改造措施。
某国有投资公司案例是某基建为主业的国企向投资型平台转型，涉及摸清家底、盘活资产、优化投资、谋划融资、平衡投入产出等内容。这对于当前谋求转型的地方平台公司而言应该会有所启发。
以上案例均体现了投融资规划的系统理念，从多个维度分析问题，平衡投入产出、各方利益，为项目整体顺利实施提供具体的路径。
图3 新城开发系统设计
三、展望篇
对于PPP，按照投融资规划的理念，需要特别注重系统性风险，需要有城市经营的思维去妥善安排项目的投融建管等事宜。地方整体管理还需要放置系统性风险的发生，对整个区域建设项目的投融资有全局规划，有“项目集”的管理思维，并做好财政承受能力评估，而不是仅仅考虑单个项目的问题。在地方“大干快上”的冲动中，分清轻重缓急、合理安排时序至关重要。
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