聊一聊片区开发—PPP项目的财务测算|周一原创
来自：
PPP创新结构 发表于:2019-08-19 09:37:38 浏览:419次
锐思维咨询以财政、金融、法律专业的融合视角，为客户提供泛基础设施投融资咨询服务，包括但不限于投融资规划、城投公司转型重塑、财政收支结构优化，基金、PPP、ABS等的结构设计以及债券底层资产结构设计等咨询服务。
片区开发是指对拟开发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护。在新型城镇化的背景下，新城开发、旧城改造等都是片区开发中的典型形式。片区开发包括两方面的内容，一是狭义的土地一级开发，即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为；二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。
本文基于市场中已开发的多个片区开发PPP项目运作的案例和思考，分析该类项目财务测算的实务要点，探索和寻求解决问题的可行路径。
一、PPP项目财务测算的作用
（一）为项目招投标或磋商提供谈判价码和利益保护边界财务测算就是将有关指标进行量化，给政府和社会资本方提供一双慧眼，便于他们在纷繁复杂的政策文件、法规条款和合同协议里，找到核心要素和关键的利益诉求点，为项目招投标或磋商提供谈判价码和利益保护边界。
（二）在PPP项目决策和谈判过程中，在酝酿合作的过程中，财务测算结果起着促使投资各方平等合作的重要作用。
二、PPP项目财务测算的基本要求
PPP项目财务测算通常包括项目全生命周期内各年的经济情况及全部 财务收支有关的数据和资料。应着重测算、分析和评估项目总投资、运营成本、收入及税金、利润、现金流量、政府补贴、社会资本的预期收益等数据。（一）片区开发PPP项目多采用“成本+合理收益”的计费方式
片区开发PPP项目实践中，多采用“成本+合理收益”的计费方式，即根据项目合作内容，就社会资本或PPP项目公司所承担的工作事项，分别设置一定的程序认定该工作事项的投资成本，并加成一定比例或金额作为计算政府方应付的服务费或可行性缺口补助金额。
（二）片区开发PPP项目具体建设内容不明确，财务测算难度大
片区开发PPP项目前期咨询过程中政府方提供给咨询机构的建设内容往往只是细化到大类即土地整理投资、公共设施和基础设施建设、产业招商、规划咨询服务、片区运营维护服务等，没有细化到具体的项目。因此，测算数据来源除了部分调查数据和经验数据外，还有大量数据只能依据国家的相关文件规范指标来定，其测算的难度大、精确度较差。
（三）片区开发PPP项目财务测算中体现的机制比较重要
三、片区开发PPP项目财务测算的方法
以某片区开发PPP项目为例，阐述财务测算的具体方法。（一）项目基本情况
片区PPP项目的运作模式是复合结构模式，政府按照开发建设进度为项目分批提供土地，将片区进行规划，划分为产业区、居住生活区、城市核心区、综合服务配套区等。土地一级开发完成后，进入政府土地储备中心，由政府采用招拍挂形式出售土地，获取土地增值收益。
社会资本的投资及回报资金来源主要为政府付费和少量使用者付费、可行性缺口补助，上限不超过合作区域新增财政收入企业应享有的部分。如合作期限届满，项目区域所产生的全部收益按照比例分给政府后，剩余部分不足够支付社会投资人在合作期应得全部收益，则政府不再另行支付，社会投资人对此部分债务进行免除。政府需支付的费用包括：可用性服务费、土地整理投资费用、产业发展服务费、规划设计、咨询等服务费、运营维护服务费、利息和资金占用费等。
（二）财务测算的思路
主要依据政府认可的相关计划（如供地计划、土地整理计划、土地转让计划、公基建投资计划、规划设计费支出计划）等相关基础资料，并针对征地、税收等方面进行大量的调研，搭建财务测算模型，估算PPP项目全生命周期内的总投资、收入及税金、成本费用、利润、现金流量、社会资本的预期收益、财务内部收益率、投资回收期等指标。
1.测算项目总投资、成本费用、收入、增值税金及附加、利润、现金流量等数据；2.测算项目给当地政府带来的各类收入（包括土地出让金收入、税收收入及非税收收入、土地出让金计提地方留成部分），政府按比例留成以外的政府可支配收入即为可支付给项目公司的金额；
3.根据假设的基础设施公共设施建设投资收益率、土地整理投资收益率、规划设计及咨询等服务费投资收益率、引进产业落地投资奖励比例、社会资本和区政府分配比例等测算项目公司应结算收入；
4.确定政府实际支付金额后，测算项目投资财务内部收益率、资本金财务内部收益率、投资回收期等指标。
（三）主要公式
1.项目总投资=建设投资+建设期利息其中，建设投资=土地整理投资+基建公建投资+规划设计咨询费+不可预见费
2.土地出让金收入=住宅供地收入+商业供地收入+工业供地收入+科研供地收入
3.政府可支配收入=可支配的土地出让金收入+可支配的税收收入+可支配的非税收收入+土地出让金计提地方留成部分
（1）政府可支配的土地出让金收入＝区域土地出让收入-土地出让金计提（2）可支配的税收收入=可支配的二级税收收入+可支配的一级税收入+可支配的产业税收入
其中，可支配的二级税收收入主要为区级留成的二级开发增值税和城建税、建安工程增值税和城建税、契税、印花税、土地增值税、所得税、土地使用税等；可支配的一级税收收入主要为区级留成的一级增值税、城建税、所得税等；根据国家和当地最新的税收政策和情况确定各项税收具体留成比例：
（3）可支配的非税收收入=（教育费附加+地方教育费附加+配套设施费）*地方留成比例
（4）土地出让金计提地方留成部分的计提标准及依据
4.项目公司应结算收入=土地整理投资*（1+收益率）+基建公建投资*（1+收益率）+规划设计咨询费*（1+收益率）+不可预见费+运营维护费+引进产业落地投资*（1+奖励比例）其中，收益率及奖励比例是根据项目取得合理投资财务内部收益率反推调整得出。
5.项目总成本费用=折旧及摊销+运营维护费+期间费用+财务费用
四、片区开发PPP项目财务测算的要点
交易结构设计需要依赖财务测算交易结构设计，就是事先定好各项交易条款。但实际上交易结构设计，往往很难一下子达到合理的结果，表现为投融资的结构比例、项目期限、回报机制等，导致政府多付费、项目收益偏高或偏低等。解决的办法就是需要财务测算一步步进行试值来改进完善，从而达到合理的合作期限、投资回报等。因此，交易结构设计要想取得合理的结果必须必然依赖财务测算，依赖具有金融和财务专业知识、对投融资结构、投资回报、财务测算有深入理解的专业人员的帮助支持。
锐思维咨询
泛基础设施投融资咨询服务提供商
来自丨锐思维咨询 冯修国 编辑丨图图
版权声明：本文著作权归新newPPP平台所有，NewPPP小编欢迎分享本文，您的收藏是对我们的信任，newppp谢谢大家支持！
