律师漫谈PPP(之六)——PPP项目用地依据及从土地分类到建设项目用地预审

一般来说，PPP项目与土地占用直接关联，那么，PPP项目实施中，就必须执行现行的土地法律法规规章及相关规范性文件。最相关的依据包括：

（一）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）及《实施条例》。

（二）国土资源部《划拨用地目录》（国土资源部令第9号，2001年10月18日）。

（三）国土资源部《招标拍卖挂出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令，2007年9月）。

（四）国土资源部《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第42号令,2009年1月1日）。

（五）国土资源部《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部第49号令，2010年11月30日）。

（六）国务院办公厅《转发财政部国家发改委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发【2015】42号，2015年5月22日）。

（七）《中华人民共和国物权法》（2007年）。

（一）土地分类

土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

（二）土地的所有权和使用权

国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

（三）集体土地的征收和征用

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有使用权。

（四）建设用地使用权出让

包括出让计划和出让方式、出让年限等。

（五）建设用地使用权划拨

执行国土资源部《划拨用地目录》的具体规定。由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依法办理土地登记。

（六）建设用地的审查报批

分用地预申请和用地申请两个环节。

用地预申请是建设项目可行性研究论证时，建设单位向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。土地行政主管部门受理后，根据土地利用总体规划和国家土地供应政策预审后，出具《建设项目预审报告》。

用地申请阶段，建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

1、建设项目有关资质证明；

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

4、初步设计或者其他有关批复文件；

5、建设项目总平面布置图；

6、占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

7、建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

上述材料齐全，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查，申请附“一书四方案”(《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案》和《供地方案》，以及《建设项目用地呈报说明书》)。

（七）建设项目用地预审

包括在建项目的审批、核准、备案三类型。

《土地预审意见》是审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

1、需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设单位提出预审申请。

2、需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

3、需备案的建设项目在项目办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。