摘 要： 随着新型城镇化的不断推进， 解决中低收入人群的住房问题一直是政府解决民生问题的重点， 采用 PPP 模式融资 建设公共租赁住房是一种重要的解决渠道。 立足政府的服务性， 兼顾私营企业的盈利性和租户的经济可支付性， 需要权衡三方 利益建立公租房租金的定价机制， 文章采用三方博弈的纳什均衡理论建立公租房租金的定价模型， 对政府、 私营部门和租户的 利益视角进行了研究， 报告了三方在不同视角下的积极和消极行为现状， 通过实例调查的研究方法， 展开对郑州市龙子湖地块 投资、 融资、 租金的调查， 反映了不同区域、 不同地段、 不同地区的经济发展水平对公租房租金的定价影响问题， 取得了衡量 不同情形下的租金定价模型成果， 同时也为公租房租金的定价机制提出可行性建议， 以期实现 PPP 模式得以顺利、 健康、 可持 续运行的目的。 关键词： PPP 模式； 公租房； 定价机制； 融资模式
PPP(Public Private Partnership)简称公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。该模式鼓励私营企业、 民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设，比较适合于我国的公租房建设。2015年4月财政部、 住建部、 国土资源部、中国人民银行、 税务总局和银监会联合发布了 《关于运用政府 和社会资本合作模式推进我国公共租赁住房投资建设和运营管 理的通知》， 因而，该模式对我国保障房建设有举足轻重的作用。运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设 和运营管理， 主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目 公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、 投资建设、 运营、 维护管理等任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持” 获得合理投资回报，依法承担相应的风险； 政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后， 项目公司终结， 并按合同约定作善后处理， 政府对项 目公司承担有限责任， 不提供担保或承诺， 该模式可以有效减 缓保障房建设的资金压力。 若想在公租房融资过程中采用公私合 作模式融资， 必须在确定租金定价主体和平衡各方权益的基础上 建立起一套完整的公租房租金定价机制。 一、 PPP 模式下的公租房租金定价主体
公租房是由政府牵头组织、 私营部门参与服务并获利、 中低收入人群（租户） 受益的居住性民生工程， 因此公租房 PPP 项目的利益相关方由政府部门、 私营部门和租户三方组成， 由于三方视角的不同， 追求的目标也不尽相同， 因此在公租房租 金定价过程中要充分均衡三方的权益。 政府是服务的视角， 其 利益目标是通过 PPP 项目定价， 为社会提供数量充足、 优质服务的公租房； 私营投资者是利润的视角， 其利益目标是通过 PPP 项目定价在收回投资基础上还能实现盈利， 即实现企业投 资利润最大化； 租户是受益的视角， 其利益目标是希望通过 PPP 项目使得政府能够提供优质服务， 同时自己支付最少的租 金， 即实现自身效益的最大化。 然而， 以上三者的定价目标通 常不能同时满足， 增加政府补贴必然会导致政府财政负担加 大， 减少租住成本必然会造成私营部门利润降低， 提高私营部 门的利润也必然会导致政府和租户的经济负担。 因此， 公租房 PPP 项目定价必定要综合考虑， 均衡各方利益， 从而达到各方 目标的最优化、 合理化。
公租房 PPP 项目属公共产品的范畴， 具有复杂的属性， 其 中包括市场自行定价的外部属性和政府听证及指导的内部属 性， 同时也具有公益属性和服务属性， 因此，其价格不能简单 地由市场决定， 而需要政府对其进行监督管理和相应的财政补 贴。 政府通过特许经营权协议给私营投资方提供一定的财政补贴， 同时又考虑受众的支付能力和投资者的收益， 因此，政府的财政补贴水平、 私营投资者收益水平和租户的承受能力制约着公租房 PPP项目的租金定价。
二、三方利益的纳什均衡分析
由于三方的利益目标不同， 决定着三方所追求的服务和利 益最大化呈负相关， 采用纳什均衡理论平衡三方利益， 必须在假定分析的基础上分别建立政府与私营投资者的纳什均衡分析 和私营投资者与租户的纳什均衡分析两种矩阵。1.三方的纳什均衡分析基础
作为利益的相关方要实现利益最大化，必须换位思考， 即假定博弈的双方在某种情形下做出的选择对对手是最有利的前 提下做出何种选择对自己最有利，并且三方对象在博弈过程中 都应是理性并自私的，即政府只需考虑如何降低补贴和提供优 质价廉的公租房， 私营投资者只需考虑如何参与其中并获得利 益最大化， 租户只需考虑如何用最低的可支配资金获得最大的住房需求， 在此基础上进行双方博弈的纳什均衡分析才更有针对性和效果性。
2. 政府与私营投资者的纳什均衡分析
政府的均衡信息集是{积极，消极}，私营投资者的均衡信 息集是{积极， 消极}。 用 x 表示私人投资者的利润函数， y 表示 私人投资的收入函数，p表示租户的租金，s表示公租房面积，e 表示政府给予的补贴， q 表示私人投资者的维护运营成本， i 表 示私人投资企业收益率， w 表示政府进行 PPP 模式的组织成本。
私人投资者的利润函数 x(p，s，e，q，i)=y(p，s，e)-q×(1+i)， 用 T 代表政府的效用函数， 即 T=x(p，s，w)， 由于政府在公租房建设 过程中充当的是社会服务角色， 只要政府能使中低收入人群实 现有房可居的愿景， 那么T>0 就是必然的结果。 政府追求的是 公租房建设过程中的开支最小化， 即租金越高， 政府的补贴就 越少， 也就实现了其效用最大化， 或者希望建设的面积更小化， 租户的租金不断增加， 政府的财政支出就最小化， 以上则表现 出政府和私营投资者在租金、 开发面积、 财政补贴方面的积极 和消极的取向， 得出相应的纳什均衡矩阵， 如表 1。
针对上表的支出矩阵， 当政府做出“积极” 行为 时， 只有当 x>0， 私营投资 者才愿意“积极”， 即 y(p， s，e)-q ×(1+i)>0， 也即政府 满足了私营投资者企业的 收益率， 投资者才会选择积极的回应。 当政府“消极” 时， 不 管私营投资者“积极” 还是“消极”， 其收益均为 0， 因此决定 私人投资者参与公租房 PPP 项目的决定性因素是是否有期望的 利润率[1]。
针对上表的支付矩阵， 私营投资者做出“积极” 的回应， 政府选择提供的效用 x(p，s，e)， 也即政府完成了社会效用的最 大化， 当私营投资者做出“消极” 回应时， 如果政府一方面积 极促成， 只会导致组织成本的支出， 并没有实现社会效用出现， 即支出成本为 w； 当私营投资者做出“消极” 反应时， 政府也 回应了“消极” 的思想， 双方将不会达成 PPP 意向合同， 效用 均为 0， 因此， 决定政府参与公租房 PPP 项目的决定性因素是 是否有期望的社会效用。
由以上分析可知： 为了实现 PPP 项目的有效互利的运行， 必须实现政府“积极”、 私营投资者也“积极” 的乐观态度， 即 保证 y(p，s，e)-q×(1+i)>0 是双方合作的“纳什均衡” 状态。
3. 私营投资者与租户的纳什均衡分析
租户的均衡信息集是{租，不租}， 私营投资者的均衡信息集 是{不希望寻租， 希望寻租}。 用 P 表示租户的租金价格， R 表 示出租的最高租金， S 表示公租房面积， 则消费者的收益是 G= (R-P)×S。 公共租赁住房属于保障性住房的范畴， 其目的是保障 中低收入人群的住房需求， 但由于利益的趋势和监管的缺失， 往往会出现不满足租住申请条件的人群的寻租现象， 这些非保 障人群进入公租房摇号范围， 会导致公租房租金上浮， 不但会 侵占保障人群的权益， 而且也会出现短时期私营投资者的利润 缓增， 这些寻租现象也是私营投资者期望发生的， 假如租户由 于租金的上浮选择不租， 则私营投资者所期望的额外利润也不 会发生。 如果租户选择租， 而私营投资者选择不希望寻租， 则 私营投资者的利润函数是 X=y(p，s，e)-q×(1+i)， 如果私营投资者 选择希望寻租， 并且租金为 P0， 且 R>P0>P， 私营投资者的利润 函数 X(P0，s，e，q，i)=y(P0，s，e)-q×(1+i)， 得出相应的纳什均衡矩 阵， 如表 2
针对上表的支付矩阵， 如 果租户选择“租”， 而私营投 资者“不希望寻租”， 那么， 租户的利润为 x(p，s，R)， 私营 投资者的利润为 x(p，s，e，q，i)； 如果租户选择“租”， 而私营 投资者选择“希望寻租”， 那么， 租户的利润为 x(P0，s，R)， 私 营投资者的利润为 x(P0，s，e，q，i)； 如果租户出于各种原因选择 “不租”， 而私营投资者“不希望寻租”， 则双方不会建立合同 关系， 利润均为 0； 如果由于私营投资者“希望寻租” 导致租 户不租， 那么租户利润为 0， 私营投资者利润为 y(p，s，e)。 从以 上分析可以看出， 租户选择“租” 私营投资者选择“不希望寻 租” 则是双方利润的最大值。
4. PPP模式下公租房租金定价模型构建基础
从以上三方纳什均衡分析可以得出如下结论： 政府作为 PPP 融资模式的组织者， 私营投资人作为 PPP 融资模式的参与 者， 租户作为 PPP 融资模式的受益者， 三方在利益的纳什均衡 模型下政府应该积极组织， 规避权力寻租； 私营投资部门应该 积极参与， 不寄托于权力寻租， 分析合理利润； 租户应该诚信 为本、 遵守法制。 三方只有在以上合理、 合规、 合情的基础上 才能构建 PPP 模式下公租房租金定价模型。
三、PPP 模式下的公租房租金定价模型建立
公共租赁住房的成本要充分考虑在建设期的成本、 投资回 收期、 利润率以及租住的比率， 结合现在的市场价格， 兼顾净 现值， 得出比市场价略低且租户可接受的租金水平， 因此租金 的测定和建立不是孤立和静止的。 公共租赁住房的成本有多种 分类， 但按照成本的形成时间划分为全部投资成本、 介质成本 和运营成本， 全部投资成本包括土地成本、 建筑安装费、 家 具、 装修、 其他项目费、 利润、 利息 （资金成本） 等； 运营成 本是指保证公共租赁住房在租住期间或经济寿命期内的能够正常 盈利的管理开支， 最主要指私营投资公司的管理费； 而介质成本 则小于全部投资成本和运营成本之间， 该成本是可控动态的。
考虑到公共租赁住房在运营期内不但要保证租户的住房需 求， 还应该保证私营投资部门的合理利润， 考虑到资金的动态 效用， 用净现值反映租金状态， 表示为： P=∑（t=0） Tc Cd+Cmd+TAXd/(1+i)t (1) 式中： Tc 为建设期； Cd 为开发建设成本 （主要包括土地、 建安、 装饰、 家具等）； Cmd 为建设期的资金成本 （主要是借 贷成本）； TAXd 为建设期税费。 经营期的利润收益公式 （折合成净现值） 为： P=∑t=Tc Tc+To rnSp-Co-Cm-TAXo /(1+i)Tc+t (2) 式中： To 为特许经营期； Co 为运营成本 （主要包括物业 管理、 维护修缮等； Cm 为特许经营期的资金成本； TAXo 为特 许经营期内的税费 （税率， 建设期的税算在建安工程费中）； rn 为理论租金， 单位是元 / 平方米·月。 在租赁市场中， 要求上述 公式满足理论租金 rn 低于市场租金 rm， 否则通过 PPP 模式的公租房将比市场租赁价格更高， 失去了其公益属性。 此外， 根 据建筑物的使用寿命、 维护修缮费用影响， 公租房的特许经营 期限 To 必须低于建筑物平均使用寿命(To)max。[2]
租金的理论定价应该结合以上模型取得， 从以上模型分析 可知： 理论租金与特许经营期呈负相关， 也即租金越高， 建设 投资一定的情况下， 投资回收期就相应缩短， 利润更加有保 障， 但在满足中低收入家庭住房需求提供不充足的情况下， 政 府不但要保证中低收入人群入住， 还要结合市场租金制定出较 低的可接受租金， 而在私营投资者租金高的情况下保证入住， 要求政府要拿出更多的补贴以满足中低收入家庭的高租金， 无 疑增大了政府的财政负担， 反之， 租金越低， 建设投资一定的 情况下， 投资回收期就会拉长， 利润风险较大， 而同时低租金 定位会增大中低收入家庭的可入住率， 政府财政压力也会大大 减小， 因此要在政府考虑民生保障， 私人投资者考虑投资利润 的前提下制定出双方都能接受的特许经营期。
公租房租金应随着经济的发展水平和定价主体的利益需要 而动态调整， 在调整的过程中应分地区、 分人群的差异化调 整， 更应结合同期银行利率、 房屋户型、 租户收入水平、 房屋 新旧程度、 内部装修档次、 满足生活需要的程度等综合定价， 并结合政府的服务需求、 私营投资公司的利润需要和租户的可 支付能力合理调价。
四、PPP 模式下公租房租金的实际测算
以郑州龙子湖南岸公共租赁住房地块 3 为例实际测算。 郑 州龙子湖南岸公共租赁住房地块 3 项目总占地面积 1.2 公顷， 总建筑面积 6.8 万平方米， ±0.000 以上总建筑面积约 5.69 万平 方米， 门户共 1360 户。 本公租房设计户型有 40 平方、 50 平方 两种户型。 按照 3.1 的租金定价模型做出如下假定： 土地属于 郑州市政府无偿行政划拨的土地， 使用年限为 70 年， 土地不计 入成本； 银行贷款利率约定为 6.4%； 双方在合同中约定利润率 为 10% （按照企业内部收益率测算）； 建筑安装工程费： 根据 郑州龙子湖南岸公共租赁住房地块 3 项目具体情况分析， 结合 郑州市建筑安装企业调查， 建安成本为 2888 元/平方米， 装饰 装修成本为 796 元/平方米， 建设期为 2.5 年； 私营投资部门计 划书中明确资金来源 70%是银行贷款， 建设期第一年贷款为资 本金的 65%， 第二年贷款占资本金的 35%， 第三年的前半年未 贷款； 双方约定的特许经营期内， 前 10 年的物业及维修费用 为 0.6 元/月·平方米， 后 20 年物业及维修费用为 0.8 元/月·平 方米； 由于该地段基础设施成熟， 交通便利， 周边以高校为 主， 环境较好， 并且该地段相对繁华， 市场房屋需求远远大于 供给， 出租率可达到 96%[3]。 有上述理论模型计算出的理论租 金为 21.5 元/平方米， 与周边市场租金 30 元/平方米相比较， 该 模式下的公共租赁住房具有较强的价格优势。
按照现行 PPP 模式的案例统计调研得出， 一般私营投资部 门的投资比例有 30%、 50%、 70%、 100%四种， 在相应的投资 比例下按照文章上述的数据模型得出相应的租金分别为 29.6022.35、 12.67、 0.00， 文章上述测算结论的基准是按照假定政府 的投资比例选取 50%、 私营部门投资比例选取 50%得来的， 那 么比较政府部门投资比例分别为 50%和 100%的两种方式下测 算建设资金， 得出在建设期中可节省的资金为 11124.46 万元， 如果地方政府出台办法， 规定节约资金的 50%用来发放补贴、 津贴， 分摊到公租房每平米每月租金的补贴为 8.5 元。 补贴之 后的租金只需要 13.00 元/平方米， 对租户而言将节省大量可支 付收入， 同时也大大减缓了政府的资金压力。
依据居民消费价格指数测定最近四年的平均值为 3.60%， 按照要求租金的上涨指数不能超过同期 CPI， 约定调价指数上 涨率为 2%， 则租赁的五年期合同中的单方租金上涨为 20.90%。 文章针对特许经营期为五年， 政府投资比例为 50%， 企业内部 收益率为 10%作为租金测算的基础， 结合 PPP 模式的融资和运 营特点得出郑州龙子湖南岸公共租赁住房地块三的租金数据， 针对政府的租金定价有一定的参考意义。
五、PPP 模式下的公租房租金定价机制建议
PPP 模式下的公租房租金定价影响着三方的利益， 利益的 均衡、 法律的健全、 严格的审查制度保证该模式下公租房建设 的顺利进行， 同时， 作为政府还要积极的探索融资新模式以增 加减缓政府财政压力的选择渠道。
公租房是继“两房并轨” 后的一种只租不售的房源， 目的 是解决中低收入家庭的居住和住房条件， 由于各个地区的土地 资源及政府投入不够， 导致出现“摇号分房” 的现象， 该现象 具有一定的机遇公平性， 但更多的影响是不能保障特别需求人 群的住房权益， 僧多粥少的现象决定着受益人必须接受政府或 权力部门给定的排序规则， 其中就包括资格审查[4]。 在过去的 案例中， 经常出现高收入人群和权力部门人群混杂在轮候序列 中， 违规得到房源后变相高租金出租， 抬高了本地区的市场租 金并影响到公租房租金， 宽松的审查准入制度导致不能解决目 标人群的住房需求， 同时影响了市场住房租金的宏观调控， 因 此要在租户入住期间不断审查家庭收入， 适时地准入和调出。 所以严格审查公租房准入人群， 防止权力寻租是进行公租房租 金定价的基础。
公租房租金不同于一般的市场租赁房屋， 该房屋具有一定 的公益性。 作为政府和私营投资部门在进行租金定价时要充分 进行本地区、 各区位的租金调研论证， 同时也要进行不同地区 公租房租金定价机制调研， 兼顾不同的户型、 结构、 基础设施 和区位发展得出本地区租金定价范围， 并考虑本区域公租房入 住人群的差异性和公租房本身的差异性， 严格清晰地罗列出不 同的级差， 实现级差式租金， 并结合不同时期的经济发展水 平、 收入水平及平均 CPI 适时的调整公租房租金。
PPP 模式的基本出发点是减小政府的资金压力， 保障中低 收入家庭的住房权益， 并同时兼顾私营投资部门在保本的基础 上略有盈利。 而三方博弈的核心是自身利益， 利益的具体指向 是公租房租金。 政府希望提供最小的补贴解决大部分中低收入家庭的住房问题， 并不希望过多的提供税收减免和土地优惠； 私营部门希望通过政府平台获得能够保本盈利的公租房特许经 营权， 并且希望在租金接近市场水平的前提下获得更长的特许 经营权， 同时寄希望于政府充分让利、 减免税收和土地减免租 金的的基础上获得以上权益； 而中低收入家庭更希望政府提供 更多的房源供其入住， 并希望公租房所处的区位优越、 交通便 利、 设施优良， 更希望能够获得政府的更多补贴冲抵房租， 同 时期盼支付更低的物业费获得更优质的服务。 因此三方权益的 焦点是公租房租金问题， 在充分进行调研确定租金范围的基础 上， 制定出平衡三方权益的差别租金是 PPP 模式得以顺利进行 的保障。
2015 年 4 月 21 日住房与城乡建设部发布了 《关于运用政 府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理 的通知》， 第一次将 PPP 融资模式上升到官方层面， 也预示着 建设主管部门今后在保障性住房方面的融资渠道由传统的银行 贷款、 证券融资、 住房公积金提取和保险逐渐转向 PPP 模式， 该模式尤其在大型基础设施融资方面卓有成效， 但目前没有任何 一个建设主管部门、 财政金融部门、 立法部门对此提出规范性意 见或者建立立法意向， 不同的项目在运作 PPP 模式时的过程各 有不同， 差别很大， 最后成效也天壤之别， 因此建立健全规范的 立法体制无疑是公租房 PPP 运作模式健康运作的重要基础。
在新型城镇化的进程中， 仅仅靠公私合营的概念模式推进 公租房的不断升级俨然不能解决政府的财政压力， 由于传统的 融资模式往往依靠政府拨款和银行贷款解决民生问题， 其局限 性在 PPP 模式出现之后被逐步打破， 从某种程度上缓解了政府 资金压力， 但由于私营部门追求利益最大化的欲望在不断扩大， 为了缓解资金压力政府只能采用增长特许经营期或频繁的在不 超过市场租金的情况下提高公租房租金， 否则很难吸引私人投 资部门参与 PPP 模式， 因此， 作为政府部门应积极主动地探索 更新的融资模式以打破私营部门参与欲望不强的尴尬境地[5]。
六、研究结论与局限
在新型城镇化建设不断深入推进的背景下， 改善城镇中低 收入家庭住房保障条件， 拓展优化公租房建设和融资途径有比 较重要的意义。 目前， PPP 模式已经成为政府建设公共服务基 础设施的重要融资渠道， 而公共租赁住房作为政府解决中低收 入家庭住房保障问题的重要民生工程必然会大量采用降低财政 负担的 PPP 模式进行建设运营。 文章针对基于 PPP 模式下的公 租房租金定价机制进行研究， 首先主要立足政府、 投资企业、 租户三方利益， 采取纳什均衡理论， 对政府、 私营投资者、 租 户进行三方博弈分析， 进而提出政府、 私营投资者、 租户在基 于 PPP 模式的公租房建设运营过程中应充分认知各自所扮演的 角色———组织者、 参与者、 收益者， 即政府应该积极组织， 规 避权力寻租； 私营投资部门应该积极参与， 不寄托于权力寻 租， 分析合理利润； 租户应该诚信为本、 遵守法制， 并强调三 方各自理清自身角色和参与行为是构建 PPP 模式下公租房租金 定价模型的基础， 才能保证公租房 PPP 项目定价达到均衡各方利益、 实现各方目标最优化、 合理化的目标。 然后按照形成时 间将公共租赁住房的投资成本分为全部投资成本、 介质成本和 运营成本， 提出公共租赁住房的投资成本中包含大量的、 可控 的、 随时间变化的动态成本， 归纳出在公租房租金定价也应考 虑动态因素的影响， 在此基础上构建了 PPP 模式下公租房租金 定价模型， 提出相应的动态调整综合定价的思路——应随着经 济的发展水平和定价主体的利益需要变化动态调整的， 在调整 的过程中应充分考虑区域差异、 群体差异、 利率变化、 收入状 况、 租户需求 （面积、 户型等）、 政府服务需求、 私营投资公 司利润等因素形成综合定价。 随后以郑州龙子湖南岸公共租赁 住房地块 3 为例进行实际测算， 按照上述构建的 PPP 模式下公 租房租金定价模型计算出的理论租金为 21.5 元/平方米， 与周 边市场租金 30 元/平方米相比较， 该模式下的公共租赁住房具 有较强的价格优势； 同时考虑动态因素变化对公租房综合定价 的影响， 提出了有针对性的公租房租金补贴及动态调价方案， 得出政府给予一定补贴之后的公租房租金只需要 13.00 元/平方 米， 这不仅满足了私营投资企业利润要求， 也缓解了政府对公 共租赁住房建设和营运的资金压力和租户的租金压力， 有效地 实现了三方共赢的态势， 提高了公共租赁住房的保障效率， 同 时也验证了 PPP 模式下公租房租金定价模型和调整思路的科学 性、 合理性。 最后， 在充分认识到 PPP 模式下公租房租金定价 机制的合理性、 科学性直接关系到政府、 私营投资企业、 租户 的利益， 只有实现三方利益均衡才能够保障 PPP 模式下公共租 赁住房的建设、 运营持续稳定， 并据此提出了严格审查公租房 准入人群、 充分进行市场调研、 平衡三方权益、 健全公租房 PPP 模式运作的立法体制、 积极探索融资新模式等完善 PPP 模 式下的公租房租金定价机制的建议， 为政府进行公共租赁住房 租金定价和加快公共租赁租房建设提供了决策参考。
不过文章研究仍有以下几点不足之处。
三方博弈的假想仅仅建立在政府、 私营公司和租户的足够 理性的基础上进行的。 政府作为协调主体仅仅建立在自身投资 的最小化和实现社会效益的服务最大化基础上进行主导的， 而 忽略了政府人员作为个体的私利化， 在选择私营公司的过程中 可能存在徇私舞弊现象， 甚至将个人私利最大化凌驾于社会服 务利益最大化之上， 导致私营公司选择的倾向性； 私营公司作 为最大的投资主体， 足够理性的投资人追求的是利益最大化， 但分析过程中忽略了经营过程中的诚信化， 在政府足够多的政 策倾斜之后， 私营公司考虑投资回收期过长对公司运营资金链 的影响， 会选择经营期终止运营合同， 导致政府套牢或重新选 择经营公司的现象； 而作为受益群体的租户则会出现浑水摸 鱼、 钻制度的空子， 导致真正的受益群体并未受益。
影响租金定价的因素还包括政治因素、 社会因素、 自然环 境因素等。 政治性因素具有不可抗拒的不确定性， 虽然不等同 于不可抗力， 但靠个人意志也无法转移， 在文章中进行租金定 价时难以选择变量； 社会因素影响着人的价值观和世界观， 从 而决定消费群体和投资群体的选择， 在文章论证过程中并未讨论三方主体的价值观和世界观， 只是简单的认为都是理性人群； 自然环境的变化也会影响投资者的信心， 譬如黄金地段和偏远 郊区决定着私营公司的投资欲望， 同时也会影响配套设施的增 减， 假如独立地段保障房， 配套设施不完善， 势必会增大私营 企业的投资， 而政策优惠下的允许开发部分商铺或盈利性房产 难以找到消费群体， 文章也并未考虑。
在建立三方均衡的情况下分析的租金定价模式属于通用的 数据模型， 用郑州市龙子湖某地块作为实例验证过于单一， 也 不具有普遍性， 因此不同地段的租金用同样的模型可能会得出 不同的结论。 譬如北京、 上海等大型城市和郑州就不具有可比 性， 郑州的龙子湖地块和惠济区棚户地段也不具有可比性， 该 实证分析难以全面验证三方均衡模型的基本理论， 但目前很难 建立一种分析模型适用于不同地区、 不同地段、 不同房地产类 型和不同经济的主体， 因此个体租金定价只能在模型中不断修 正因素， 并同时调查这些因素对租金定价的影响权重， 从而得 出适合于本地块和本房地产开发类型的租金定价模式。 以上的不足之处并未影响保障房租金定价机制宏观方向的 研究， 文章仍然通过三者常规的理性分析， 借助三方博弈模型 得出定价的机理， 只是在后期模型修正和不同地块要素分析过 程中丰富和补充多样化的影响因素而已。
文章建立在纳什均衡分析的基础上进行三方博弈， 在权衡 利益的背景下建立了公租房租金的数据模型， 结合某一具体地 块测算出该公租房的合理租金， 而为了保证模型的合理性和测 算的准确性提出公租房租金定价的合理化建议， 为政府在 PPP 模式下确定公租房租金提供了理论参考。 探索公租房融资的新 模式将是文章以后的研究方向。
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