PPP智库|PPP常见问题解答(71-75问)
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磁政微平台 发表于:2017-05-02 23:58:59 浏览:472次
71问：以出让形式获得的PPP项目土地能否进行抵押？以出让方获得的PPP项目土地能否进行质押？
答：根据《城市房地产管理法》第四十八条，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。但如涉及到公益设施，则不得进行抵押，如《担保法》第三十七条及《物权法》第一百八十四条规定的“（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”。即使该土地使用权是以出让方式获得，且公益设施为私立性质，也不得抵押。此外，私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。《担保法》第六十三条规定：“本法所称动产质押，是指债权人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”根据担保法和物权法，权利质押包括：（1）汇票、支票、本票；（2）债券、存款单；（3）仓单、提单；（4）可以转让的基金份额、股权；（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（6）应收账款；（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。根据物权法定主义原则，即物权的种类和内容由法律统一确定，不允许根据当事人的意思自由地决定，土地收益权不包含在其中。因此，从现有法律来看，土地收益权不能质押。
72问：什么是土地一级开发的BT模式？
答：土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。
73问：什么是土地一级开发的土地补偿模式？
答：土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积工地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。
74问：土地一级开发的土地补偿模式有哪些特点？
答：土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发的典型商业模式。对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于政府而言，该模式无需政府财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块规划权和土地经营权，有利于确保项目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、公正原则，具有一定的灰色性和政治风险。
75问：什么是土地一级开发的利润分成模式？
答：利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。
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