【独家】每天1分钟,走近PPP(46):特许经营制度重点法律问题研究——特许经营相关的土地问题
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大岳咨询 发表于:2016-06-20 17:48:06 浏览:722次
《发改委PPP合同指南》要求土地获取和使用权利要作为政府与社会资本必须予以约定的合作内容之一，要明确合作项目土地获得方式，并约定社会资本主体对项目土地的使用权限。国办发42号文第（二十）项将“多种方式保障项目用地”作为政府提供的政策保障之一。该项内容规定，实行多样化土地供应，保障项目建设用地。对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供地，划拨土地不得改变用地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移交政府；实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目录的项目，以租赁方式取得土地使用权的，租金收入参照土地出让收入纳入政府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。《土地管理法》第44条规定：“省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：……（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。”《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定：“对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。同时对可以以划拨方式取得土地使用权的“城市基础设施用地和公益事业用地”进行了详细的列举。比照现有特许经营及PPP法规关于特许经营范围的界定与《划拨用地目录》的列举，可以看出以划拨方式取得土地使用权的范围很大程度上涵盖特许经营的适用范围。”对任何一个特许经营项目而言，项目所占用土地的获取和使用是政府方与特许经营者约定合作内容的重要边界条件之一。对42号文的上述用地保障政策，可以解读出两个层次的含义：第一层含义是对于采用特许经营方式的PPP项目，土地使用权可以通过四种方式取得，即特许经营项目可以通过划拨、出让、租赁以及作价出资或入股的方式取得项目土地使用权，同时允许建成的项目经依法批准可以抵押；第二层含义是无论哪一种PPP项目，土地使用权的获得与行使均不得突破国家有关土地管理的规范，即土地使用权获取方式要按照法定程序进行，符合土地管理类的法律法规。综合理解上述各土地管理法规，对特许经营项目的用地问题可大致总结为：根据项目性质和特点，划拨、出让、租赁、作价出资或入股四种方式均适用；以划拨方式取得土地使用权的，项目必须符合《划拨用地目录》的范围，且须取得划拨用地决定书并办理土地使用权证；以出让方式取得土地使用权的，特许经营方须与政府方签订土地出让合同并缴足土地出让金，之后办理土地使用权证；以租赁方式取得土地使用权的，须注意租赁期限不得超过土地使用权证载明的土地使用期限；乡镇的PPP项目涉及集体建设用地，只能采用土地作价入股的方式获得土地使用权。此外，有关特许经营相关的土地问题，可见本报告第三部分第三节第1项的论述。
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